摘要：房地产开发中，开发商的招标工作是最为重要的一项，招标管理工作直接影响到工程建设的质量以及开发商的经济效益，可见招标管理在房地产建设中的重要地位。本文对房地产开发中招标过程中出现的问题进行分析，给予具体的招标思路，希望能带来借鉴意义。
关键词：房地产开发；招标；管理；开发商
中图分类号：F273文献标识码：A
房地产开发商在计划好一项开发项目后，就需要寻找施工单位予以合作，具体来说，就是开发商根据自己对工程项目功能及工期的要求，以招标的方式，选择众多投标单位中符合要求标准的承包施工单位。开发商的招标工作就是寻找合作对象的这样一个过程，双方在招标与投标的过程中，都在围绕自己的利益作为出发点，所以对招标过程进行积极管理不仅能够提高工程项目的质量标准，降低或规避招标过程中存在的风险，而且能为开发商节约资金成本。
一、房地产项目开发招标管理工作中存在的问题
1.招标工作中存在着行政干预。开发商在进行工程招标的过程中，在很多方面需要政府单位建设部门的参与，所以在招标过程中，受到建设部门的干预也就不足为奇了。在公务员队伍中，存在着一些贪污腐败之风，有些公务员或相关领导与承包商暗地里进行着权钱交易，利用职务之便来谋求暴利。有些建设部门搞小集体主义，保护地方经济，利用政治手段予以干预，这就导致了开发商招标的结果不符合要求，使整个招标过程的公正、公平遭到了破坏，直接影响了今后的项目开发建设。
2.对投标方缺乏深入的了解。开发商一般委托招标代理机构进行招标，而招标代理机构只会根据施工承包单位的标书质量来进行衡量比较，不会对承包商的资质及信誉口碑做出了解。这就导致了开发商对投标方的了解无法深入，对投标方的资质难以审核，当标书内容与实际情况不符合的投标单位中标之后，会导致项目的质量达不到标准，直接对开发商的经济效益造成损失。
3.单方面重视标价。众所周知，开发商投入大笔资金进行项目开发建设后，以售出楼盘和商铺获得收入，工程质量越好，房屋的售卖情况就越理想，所以开发商在找投标单位的时候会把成本与质量综合考虑。而一些开发商目光短浅，注重成本，忽视质量，以过低的标价来吸引投标方，投标方为了获得利益，往往对施工材料以次充好，对施工质量不进行严格要求，造成了开发商在投入资金后得到的是劣质工程，业主对整个工程质量的满意度直线下降，为房地产开发商带来经济损失。
4.管理经验的缺乏。在对招标进行管理的过程中出现问题，例如，招标单位对开发商所能给出的成本和工程标准没有制作合理的标书，在很多数据和信息方面存在着误差，这就导致了招标的结果与开发商给出的标准存在着不符。在对招标的管理中，招标程序混乱，没有按照一定的程序，招标人员缺乏足够的工作经验，在招标过程中不清楚自己的工作任务，这就导致了当招标出现问题之后互相推卸责任。招标单位的管理不合格导致了整个招标过程漏洞百出，使招标结果缺乏科学性，直接影响开发商的项目开发建设。
二、房地产开发中招标管理的思路
1.选择潜在合作企业。房地产开发商选择潜在合作企业，应本着优势互补的原则，通过招标选择适合公司自身特点的合作企业。首先，要对潜在合作企业进行实地考察，了解公司生产经营情况，并考察潜在合作企业的实际施工项目，评估工程施工质量、项目管理技术水平等，分析潜在合作企业的履约能力和优缺点。第二，根据开发项目的工程规模选择合作企业。由于承包商在针对不同的开发商合作时因其所获利润不同而投入的技术与管理力量会有所不同，因此按工程规模选择潜在合作企业，在管理模式上、施工技术上都能有足够的默契感，能保证合作的顺利完成。
2.转变观念，通过竞争选择承包商。大部分私营的房地产企业招标不规范，招标目的是为了比价，其实承包商早已内定给之前的合作伙伴，这将影响其他有实力的承包商参与投标的积极性。因此要求开发商通过公开招标选择承包商，对于通过招投标流程确定的入围承包商，如果是第一中标候选人，必须使其中标，这样才能让所有参与投标的单位感受公正及合作的态度，开发商才有可能选择信誉更好、报价更加合理的优质承包商。
3.合理设置标段，加强招标文件编制审核。合理设置标段可以提高工程施工的工作效率，获得有竞争力的价格。这就要求划分项目标段中，第一，要客观务实、便捷易行、节约成本。第二，要利于及早销售，早日获取利益。加强招标文件编制审核，对招标文件内容是否准确、范围是否清晰、技术要求是否明确等进行严格审核，尽可能减少文件出现的漏洞，有效避免施工过程中的风险。同时在合同履约过程中可以根据出现的问题对招标文件进行不断修改和完善，才能减低风险、控制成本。
4.坚持比价原则，完善履约管理。对投标单位的选择要货比三家，不仅是看报价的高低，还要从多方面进行综合对比。首先，在相同工程量的基础上利用清单计价进行比价和合约管理，能做到全面、清晰、准确、唯一。第二，要在相同的品质、相同的技术这一平台上进行比价，通过比价，选择合理低价中标。在合同履约过程中，完善履约管理，建立履约台账，对招标工作中出现的失误和履约过程中出现的问题进行记录，不仅对承包商做出了履约评价，还能改进开发商今后的招标工作，便于项目的开发建设管理。
三、房地产开发中招标管理的具体做法
房地产开发商要做好招标管理工作，首先要对招标工作人员的工作能力及业务素质进行提升，提高招标管理人员的管理能力，对整个招标流程进行完善，对程序进行严格控制，使招标系统达到效益最大化。
1.招标公告的发布。招标内容可以通过报纸、网站等媒介进行发布，投标单位根据自己的实际情况到招标单位进行投标，另外开发商可以选择自己中意的几家承包商发放邀请函。投标方的数量应该保持在三个或者三个以上。开发商在选择合作方时，可以选择建设工期较为宽松的施工单位，这样能对施工质量作出一定的保证。当开发商找到中意的投标单位后，一定要签署合同，明确合同内容及要求，让投标单位清楚当出现违约情况时所要承担的责任及赔偿。
2.招标过程的管理。招标过程中应该清楚记录几个方面的问题，其中包括：第一，发包形式，工程是需要一个承包商还是将工程项目通过划分由多个承包商进行负责。无论哪一种情况，都要与承包商签署合同。第二，合同里关于价格等一定要清楚记载，包括施工的时间、设计图纸、材料的单价等，对于材料的单价要进行市场调查，采取价格较为适中的。第三，保证金的应用，一定程度的保证金能让承包商对招标工作严肃对待，让招标工作顺利进行，对保证金的数额不要过高，过高则会使中小规模的承包商因为资金压力而放弃投标工作。
3.材料设备的采购。为了保证材料设备的质量，可由开发商提供部分重要材料设备，其余材料可由承包商来进行采供供应，这样可减少材料采供供应的诸多麻烦，也可以防止材料超量采购所产生的浪费问题。
4.预防不平衡报价。对开发商而言，不平衡报价容易引起造价失真，不利于对项目资金和工程质量进行有效控制。因此在招标过程中，开发商要提高招标图纸的设计质量和工程量清单的编制质量，在招标文件中加入约束性条款，明确涉及暂定价格项目调整方法，并合理设置招标控制价，从源头上约束不平衡报价的发生。同时对投标单位的投标报价预算书进行仔细审核，并重视商务标的评审，防止投标人围标、串标及不平衡报价等行为的出现。
四、总结
综上所述，房地产开发商在工程招标过程中极易出现不合理现象，这就导致项目开发建设成本、工程质量等与预期完全不合，甚至给公司带来损失，所以房地产开发商要加强招标管理工作，对于招标流程中的每一个步骤都要严格把关，以促进经济效益的最大化，在项目开发建设中获得更大的利益。
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作者：王辛乾 单位：河南神火光明房地产开发有限公司
