房地产行业是国民经济发展必不可少的生力军，其发展的过程不仅表现国家工业化、现代化的发展，还促进了城镇化建设的步伐，推动了工业、第三产业的发展，成为经济发展推动力。房地产行业的产业链长，关联度大，这一特征决定了这一产业在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。房地产行业的发展直接影响到与之相关的现代服务业的发展，推动了国民经济和县域经济的发展。
一、房地产行业概述
房地产在促进城市发展中的作用房地产作为经济发展的基本生产要素，在国民经济发展过程中，成为各行业发展必不可少的生产要素。在促进城市化发展，城镇居民向城市转移，外来人口迁移中，房地产业发挥着巨大的作用，同时带动建筑、建材、化工、轻功、电器等相关产业发展，扩大就业、加速经济建设发展具有十分重要的意义。
二、2012年国家对于房地产调控的政策
房地产行业是现代产业发展中发展速度最快，投资规模最大，开发速度最快的行业之一。房地产业的发展促进了区域经济的发展。国家在房地产业也给予了一定的政策支持。
1、保障政策为了促进房地产业的发展，国家给予了房地产业一定的政策法律和相应的社会保障制度:首先，国家加大了对居民保障性住房居住环境的质量控制，保证了住房居住的安全性;其次，在住房的招标、投标过程中，公开性和透明度比较高;再次，政府及建筑部门完善了住房建筑过程中的配套基础设施建设，严格质量把关，提高了安全性;最后，严格住房的质量完全检查和监督工作，确保建筑环节的安全性和可靠性。
2、货币政策为了大力发展房地产业，政府采用了相应的货币政策，为房地产业的发展解决了筹资难的问题。2012年2月起，中国人名银行下调存款准备金率0．5个百分点，同时，贷款的利率也相应下调。这一举措，不仅放宽了借贷资本的准备金率，还缓解了资本市场筹资压力，增加了房地产业的投资资金，促进了房地产业的发展。虽然这次降低的幅度不是很大，但对于相较不具备优势的中小地方性银行来说，已经在很大程度上缓解了融资难的问题。
三、临沧房地产市场分析
临沧市位于云南省的西南部，东与普洱地区相连，西与保山相邻，北与大理白族自治州相接，南与邻国缅甸接壤。临沧境内少数民族居多，交通相对不便利，发展相对落后。近年来，国家西部大开发政策的实施，“中国－东盟自由贸易区”的建立、边境口岸的开放、亚洲微电影节的举办等促进了临沧房地产业的发展，居民的购房需求不断扩大，房地产开发行业不断增加，行业发展迅速。
(一)临沧房地产行业发展现状
在房地产行业发展政策和整体发展大环境的影响下，临沧房地产业快速发展，房地产开发面积不断扩大，居民购房需求增加。
1、临沧房地产行业的发展逐渐规范化，开始步入市场化在国家政策和当地政府的宏观调控和监督下，临沧房地产行业的发展不断步入正规化、规范化，市场逐渐完善，市场化进程显著。第一，临沧房地产开发企业在发展过程中，更加注重品牌效应，注重安全质量控制，市场化特征明显。众多的房地产开发商在经历了行业激烈的竞争后，开始注重房地产业的品牌建设，注重产品质量，注重安全生产，强化房地产业的销售和管理服务等，这些措施有利于房地产企业提高行业竞争力，促进合理有效发展，提高市场份额，提高市场化进程。第二，房地产市场的开发中，投资市场已初具规模。在现有的房地产市场中，除了自有居住房销售以外，购房投机者日渐增多，出现了房地产的投资行为。这一结果说明我市的房地产市场销售中，除了大部分消费者是为了个人居住购买房地产外，投资房地产的行为正在逐渐扩大和发展。第三，商品房对个人的销售量增加。随着经济社会的发展，居民生活水平的提高，对购房的需求开始不断上升。购房者把住房当作一种商品来消费，购房时不仅考虑价格，还考虑居住环境的安全、交通的便利和就学的方便等。在这种消费理念下，个人对商品房的需求不断扩大，房地产行业得到了快速发展。第四，临沧房地产行业的开发过程中，房地产商的开发规模已经形成。与东部和沿海地区相比，临沧房地产行业的发展仅属于发展阶段，但是在发展过程中，一部分房地产开发商已经形成一定的规模，如:强力集团，在临沧的房地产开发市场中，改集团规模较大，规划较多，已经形成一定规模，对房地产行业的发展具有一定的推动和促进作用。
2、临沧房地产市场与金融市场特别是资本市场的关系更加密切。房地产行业在房地产开发、建筑、销售、投资等环节中，离不开资金的筹措和使用，这些资金的来源离不开资本市场。房地产行业发展越快，则与资本市场的联系更密切。
3、为了促进房地产行业的发展，国家不断完善房地产发展的相关政策和法规，不断改进财政政策和货币政策，为房地产业的发展提供发展资金，解决发展资金不足的问题，促进了房地产行业的快速发展。临沧房地产业的投资规模扩大，增长快速，正步入快速发展时期，加之，“中国———东盟自由贸易区建设”、中缅“两廊一圈”建设、口岸开放建设、亚洲微电影节永久举办地等一系列发展商机，促进了临沧房地产市场的大力发展和有效、合理化发展。
(二)临沧房地产行业发展中存在问题
在西部大开发和中缅边境贸易发展的促进下，临沧的房地产行业得到了快速发展，房地产开发规模扩大，居民购房需求增加。但是，由于临沧的经济发展水平较低，产业发展规模小，房地产行业在发展过程中仍然存在一定的不足。
1、临沧房地产行业的开发规模不断扩大，投资需求增加，但是开发的区域存在一定的差异。临沧房地产行业在房地产开发过程中，由于开发区域不同，存在一定的区域差异。(1)不同开发区域，开发面积和开发价格存在一定的差异。临沧房地产开发过程中，主要选择城中区、学校区、经济发展集聚区等，不同开发区域形成不同的开发价格。例如，玉龙湖片区、金旭之光等片区房地产开发比例大，开发价格较高，开发面积在3500～4500元/平方米(不包含别墅的价格)。这是由于临沧的各类学校均在市区内，位于市中心，开发商为了提高相应片区的房价修建了一条人工河，河流区域绿化和环境都比较适合居民居住，引领了临沧现代化都市生活。房价也相应有所提高，均价在3500～4500元/平方米(不包含别墅的价格)。(2)房地产行业在房地产开发过程中，临沧各地均加大了房地产开发力度，县区之间的差距开始缩小。随着人们生活水平的提高，私家车逐渐增加，县区之间的差异缩小，外县的人大都开始在临沧买房。房地产开发商在开发过程中，开始关注不同消费层面的消费者，不断提高建筑水平，不断创新，地区间差异正逐步缩小。
2、临沧房地产市场发展过程中，房价不断上升近年来，临沧房地产开发的面积不断扩大，房地产市场出现:房价普遍增加、居民购房需求不断增加的现象。就临沧房价而言，2004年商品房为800元/平方米，2012年达到了3000～3500元/平方米的价格，2014年房价则为3500～4500/平方米(以上价格均不含别墅)。
四、临沧房地产发展策略
临沧房地产业的发展经历了飞速发展阶段，盈利能力比较高。2012年以来，房地产行业过热的现象虽然已经减退，但是房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，房地产业必须调整自己的发展策略，凸显其核心竞争力。房地产的发展策略可以从以下几个方面实施。
(一)完善房地产融资渠道在临沧城市化进程和经济发展增长的前提下，房地产业具有较高的投资回报率，完善的融资渠道利于房地产行业的有序发展。实现地产投资证券化，推进商业性银行股份改革，适当引入外资，达到鲶鱼效应。
(二)正确引导房地产企业进行产品多元化服务多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略。房产多元经营就是在经营多元化的基础上建立起来的以房地产产业相关的经营模式。政府在房地产开发过程中，严格土地开发管理，对房地产开发的土地进行监督和管理，不断完善土地的开发管理。同时，各房地产企业在土地开发过程中，合理利用资源，开展多元化产品服务。
(三)政府加强宏观管理和调控，促进房地产行业的有序发展
1、适当降低房地产开发企业的相应税费。政府要采取有效措施，从财政政策上，利用松紧结合的财政政策减轻房地产企业的税负，降低开发成本，取消不合理收费;防止房地产企业垄断开发商的过分垄断行为，适当干预房地产行业的价格垄断，确保房地产企业的公平竞争和有效发展。
2、建立和完善房地产行业市场竞争机制，健全房地产市场政策法规。建立一套完善、有效、健全的房地产行业的规章制度和政策法规，促进房地产企业开发土地使用权及产权交易的合法化;确保交易和支付的安全性;提高交易中介的透明度和有效性;稳定房价;提高物业管理的管理水平，规范物业管理制度。随着城市不断扩建、基础设施越来越完善，临沧房地产行业发展速度较快，投资规模逐渐扩大，平层房、高层房、电梯房、别墅等层出不穷，这使得许多农村人口大量往城市青海职称转移，促进了城镇化的发展。房地产企业应该抓住商机，更好、更快、更有效的稳定发展，同时也需要政府对其房地产行业进行有效地宏观调控，促进房地产行业健康、有效、公平、公正的可持续发展。
作者：穆艳 字文君 单位:临沧师范高等专科学校
