1我国房地产上市公司财务风险影响因素分析
众所周知，影响房地产上市公司财务风险的因素有很多，本文主要从外部环境和公司内部环境两个方面来对房地产上市公司财务风险影响因素进行分析。(1)外部环境。经济环境、国家宏观调控政策、市场供求关系都会影响房地产上市公司的财务状况。房地产行业的发展与国民经济密切相关，尤其是国家经济发展水平和经济发展周期对房地产行业影响较大。房地产行业的发展可以分为复苏、成长、繁荣、衰退四个阶段，这与国民经济的划分相一致。房地产行业复苏早于国民经济，而衰退则晚于国民经济。当国民经济繁荣时，房地产行业发展形势良好且发生财务危机的可能性较小；当国民经济处于衰退时，房地产行业也会受到较大影响，销量下跌，资金压力增大，从而财务危机出现的可能性增加。为了国民经济健康发展，国家经常制定相关调控政策对房地产市场进行调控。其中，土地政策和税收政策对房地产行业影响最为明显。调控政策的制定将直接影响房价和房地产市场销售状况，并且在一定程度上影响房地产上市公司的财务状况。当房地产市场需求大于市场供给，房地产上市公司销售状况良好，回收资金快，财务状况表现良好；当房地产市场供给大于市场需求时，房地产上市公司会出现滞销的状况，进而加剧了公司财务风险。除了上述因素外，货币利率水平、房地产投融资方式等也将成为加剧公司财务风险的催化剂。(2)内部环境。房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、成长能力、现金流量能力等是造成自身财务风险的主要原因。盈利能力是公司一定时期赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强；利润率越低，盈利能力就越差。对公司来讲，通过对盈利能力的分析，不仅可以发现经营管理中出现的问题，而且可以在一定程度上反映公司财务状况。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无偿债能力，是企业能否健康生存和发展的能力。企业的偿债能力是反映企业财务状况的重要标志。成长能力是指企业未来的发展的趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。公司成长能力的最重要表现为长期资产规模的增加，这不仅是实现公司价值增长的重要手段，同时也是偿还到期债务的保障，因此，成长能力对公司发展至关重要。现金流量能力是指公司经营业务所产生的经营活动现金流量的能力，它在很大程度上代表了公司短期偿债能力。
2我国房地产上市公司财务风险模型实证分析
2.1样本和数据的选取
关于财务预警方面，许多研究学者将ST公司作为财务危机样本，因为ST公司本身存在严重的财务问题，甚至已经资不抵债，濒临破产，将非ST公司作为健康样本。但是，2000年以来房地产行业发展迅速，大多数房地产上市公司财务状况良好，被ST的公司少之又少。基于这种情况，本文根据房地产上市公司的市场地位和财务报告分析，将经营业绩良好的公司看作健康公司，将经营业绩差的公司作为财务危机公司。本文在抽取样本时，采用了非配对抽取方式，根据房地产上市公司2010年的财务状况，分别确定了15家财务危机公司和35家健康公司。
2.2财务指标的确定
根据全面性、实用性、敏感性、可操作性原则，本文从房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、营运能力、规模与发展能力、现金流量能力等五个方面进行研究，最终确定了19个财务指标。盈利能力方面：销售净利率(X1)、营业利润率(X2)、净资产收益率(X3)、每股收益(X4)；偿债能力方面：流动比率(X5)、速动比率(X6)、资产负债率(X7)、利息保障倍数(X8)；营运能力方面：应收账款周转率(X9)、存货周转率(X10)、流动资产周转率(X11)、固定资产周转率(X12)；规模与发展能力：净利润增长率(X13)、净资产增长率(X14)、主营业务收入增长率(X15)；现金流量能力：经营现金净流量对销售收入比率(X16)、经营现金净流量与净利润的比率(X17)、经营现金净流量对负债比率(X18)、现金流量比率(X19)。
2.3样本数据正态分布检验
在SPSS16.0统计软件中，样本数据正态分布检验的方法有两种：进行假设性检验和观察图。由于观察图直观易懂，本文选择观察图法(NormalP-PPlot)对样本数据进行正态分布检验，其结果不仅与之前许多学者的研究结论一致，而且符合Logistic模型的假设条件，即数据来自随机样本且因变量和自变量之间为非线性关系。显然，房地产上市公司财务数据适合用Logistic模型进行研究。
2.4财务指标主成分分析
为克服该模型的不足，本文采用了主成分分析法。该方法在研究过程中不仅可以降维和解决多重共线性的问题，而且还可以排除重叠冗繁的信息，减低问题的复杂性。在进行主成分分析之前，我们需要进行KMO统计量和Bartletts球形检验统计量来检验样本数据是否适合主成分分析。KMO统计量用于检验变量间的偏相关性是否足够小，是简单相关系数与偏相关系数的一个相对指数，其统计量取值在0～1之间，该值越大，主成分分析的效果越好。KMO>0.5时，适宜做主成分分析。Bartletts球形检验统计量服从卡方分布，如果卡方统计量的显著性水平Sig.<0.05，那么样本数据适合进行主成分分析。经过计算，KMO统计量的值为0.593>0.5且Bartletts球形检验卡方统计量的显著性水平0.00<0.05。因此，我们认为样本数据适合主成分分析。KMO和Bartlett的检验表如表1所示。我们现将19个指标进行标准化处理，然后在此基础上进行主成分的提取。运用SPSS16.0进行处理以后我们得到总体方差解释如表2所示。由表2可知，前七个主成分的累计贡献率已经达到81.473%，包括大多数据已含信息。因此，本文将七个主成分取代原来的19个指标作为Logistic回归模型的基础。
2.5Logistic回归模型的建立
2.5.1Logistic回归模型概述
Logistic回归模型是一种简单、实用的分析工具，属于广义线性回归模型的一种，是解决0-1回归问题的有效方法。Logistic回归模型的原理是将因变量和若干个自变量之间的问题转变成某一事件发生概率的问题，首先假设公司发生财务危机的概率为p，p的取值为0到1之间。Logistic回归模型的函数为：Logistic回归模型在理论上不存在最优分界点，但是大部分学者在研究问题时通常把0.5作为分界点。本文研究中，假设p>0.5，则公司处于财务危机状况；若p<0.5，则公司处于正常经营状况。Logistic回归模型的假设条件：一是数据来自随机样本；二是因变量为二分变量；三是因变量和自变量之间必须为非线性关系；四是自变量之间不存在多重共线性关系。
2.5.2Logistic回归模型的构建
经过上述主成分分析，我们得出七个主成分因子。现将七个主成分作为Logistic回归模型的解释变量，经过SPSS16.0回归分析得出Logistic回归模型：将该模型的临界值设为0.5，即当p>0.5时则表示公司陷入财务危机，当p<0.5时则表示公司财务状况良好。如财务状况良好的保利地产的p值为0.033，而陷入财务危机的ST上实发展的p值为0.873。通过Logistic回归模型分析，本文得出良好的预测结果，说明该模型具有很高的实用性价值，可以在实践中推广应用。
2.6预警模型拟合度检验
判别模型准确与否的方法之一就是检验该模型的拟合度。通常将似然比检验统计量(-2log-likelihood)、CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数作为判别模型准确与否的标准。它们都是以极大似然估计为基础，模仿普通线性回归模型中的拟合系数而构建的。似然比检验统计量的值越小，意味着回归模型的似然值越小，模型的拟合效果越差；它的值越大，回归模型的似然值越大，模型效果越好。CoxandSnell拟合系数的最大值一般小于1，而Nagelkerke拟合系数是对CoxandSnell拟合系数的修正，能够让拟合系数的最大值达到1。CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数的数值越大，则模型的拟合效果越好。本文中CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数分别为0.519和0.628，表明模型的拟合效果良好，具有较高的实用性。
3我国房地产上市公司财务风险防范策略
3.1经营风险的防范措施
随着国民经济快速发展，我国城镇化水平不断提高。在此背景下，作为房地产企业的经营管理者应该适应经济发展，转变经营观念，将投资重点由大中城市转向小城镇建设上来，实现自身经营多元化。同时加强自身土地资源管理，实现资源优化配置，从根源上降低公司财务风险。我国房地产行业呈现出区域发展不平衡的特点，房地产企业主要集中在中东部地区。在当前国家调控政策紧张形势下，房地产企业要想健康快速发展，必须实现多区域联合发展的模式，才能避免国家调控政策带来的风险。在产品销售方面，房地产企业必须制定科学、合理的营销策略，避免存货积压，加快资金回笼，避免资金过度占用的情况。在企业竞争方面，房地产企业应该根据自身优势，制定竞争策略，避免盲目竞争及同质化竞争；根据消费者心理需求和市场变化，不断进行产品创新。与此同时，房地产企业应该强强联合，实现合作共赢，如万科并购浙江南都、恒大地产并购盛东房产就是很好的例子。
3.2投资风险的防范措施
投资作为公司经营管理的核心环节，直接影响公司的盈利能力。房地产行业属于资本密集型行业，具有投资资金需求量大、建设周期长的特点，所以房地产公司应该高度重视公司投资效率。对于那些投资巨大的投资的项目，房地产企业应高度重视前期勘察，详细了解各项指标，对投资的各个环节进行科学预测，避免投资失误，以免引起财务风险。与此同时，房地产企业要灵活运用投资组合理论，将不同投资项目进行组合，降低企业投资风险。如房地产企业在进行房地产项目开发的同时建立物业管理公司，以分担其财务风险。
3.3筹资风险的防范措施
由财务风险预警结果可知，资本负债率对公司财务状况影响显著。50家房地产上市公司的平均负债水平为67%，远远高于国际警戒线。因此，房地产企业一方面要拓宽自身融资渠道，根据自身条件采取不同的筹资方式。例如，企业负债率不高而股本结构过大，则应适当采取银行贷款或者发行债券的方式筹资；反之，企业过度依赖负债，一味追求财务杠杆效应，就很容易给企业带来债务危机从而导致企业破产。另一方面，要建立筹资风险保障机制。对于可转移的筹资风险要采取保险或财务型非保险手段转移；要设立专门的筹资风险损失准备金制度，增强企业抵御风险的能力。
3.4现金流量风险防范措施
财务预警结果表明，现金流量能力直接影响公司财务状况。在经营管理过程中，房地产公司要注重提高自身现金流量能力，逐步建立和完善资金控制体系，将资金的使用和流向纳入到公司的预算管理中来。另外，要合理规划资金的使用，保证收支平衡，以满足公司对资金的需求。众所周知，房地产公司建设周期长，资金回笼慢。因此，房地产公司要加强应收账款的管理，采用科学、合理的方法对应收账款进行预测，避免坏账的产生，加快资金回笼，提高资金利用效率。房地产行业投资巨大，成本在整个公司预算中占很大比重，成本控制对于提高公司的现金流量能力显得尤为重要。房地产公司应合理区分前期立项阶段、施工阶段和工程结算阶段，在前期立项阶段，认真考察项目的可行性，制定合理的财务预算；在施工阶段，要严格按照前期预算进行成本控制，尽量避免预算变更；在工程结算阶段，要严格按照合同条款进行结算，以防将不合理的费用归入项目成本中来。
4结语
利用房地产上市公司的财务数据进行财务风险预警的实证分析并且取得良好的研究效果广东职称，结果表明房地产上市公司的财务状况主要受盈利能力、偿债能力、营运能力、规模与发债能力、现金流量能力等方面影响。最后，本文对房地产公司的财务风险管理提出了具体的防范策略。
作者：张亚明 王伟志 罗彬 单位：燕山大学经济管理学院 内蒙古第一机械集团有限公司科研所
