我国由计划经济向市场经济过渡过程中逐步形成了房地产市场，我国的房地产业在城镇住房制度改革的推动下，取得了举世瞩目的成就。但是在2011年之前我国房地产市场持续升温，与此相对应的，却是有购房需求的老百姓的可支配收人越来越少，实际购房能力越来越小。为了我国房地产市场的健康发展，国务院连续出台了遏制房价过快上涨和调控房地产市场的文件，例如《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件，坚决对房地产市场进行宏观调控。
我国的社会主义市场经济不是自由放任的市场经济，而是实行宏观调控的现代市场经济。在房地长市场的运作过程中政府的培育和引导功能至关重要，政府通过各种宏观调控手段不断地调控着房地产市场的走向繁荣和稳定。房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律等手段从宏观上对房地产市场进行调节，以保证其供需平衡，保证房地产市场稳定的运作。在我国房地产市场的宏观调节过程中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要体现经济法的基本原则，做到有法可依。研究经济法视野下的房地产市场宏观调控问题，对加强当前我国宏观调控在实际执行过程中力度，从而从根本上遏制房价上涨速度过快有着重要意义。
一、从经济法视角看房地产市场宏观调控应具备的特征
（一）整体性
整体性，体现在房地产市场调控目标以及调控对象上。社会整体利益应该具有以下几个特征：第一，受益主体的非特定性；第二，公共利益的设定不应出于个别主体的商业目的，但是公共利益的设定并不排斥整个社会的商业目的，也不排斥旨在促进公共利益的次级群体利益；第三，公共利益的确定及实现应通过法定的正当程序来实现，并具有广泛的群众基础。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，目标涉及社会经济增长、经济稳定、结构协调等宏观指标和各类经济总量，影响对象的范围是社会经济全局。观调控往往是指向未来的，具有超前性，宏观经济形式是变幻莫测的。经济法中的宏观调控法是介于一般性与特殊性、原则性与灵活性、自治性与强制性之间的法律。因此，经济法要比一般的法律更抽象、更一般，只有这样才能涵盖整个宏观经济全局，如果规定得太具体就会导致因小失大，不能进行宏观调控。
（二）间接性
间接性，指宏观调控主要通过计划、税收、以及各项经济政策等手段，间接引导市场主体行为的特性，主要体现在调控方法及手段上。我国房地产市场的宏观调控具备很强的政策性，政策是宏观调控的灵魂。宏观调控政策对宏观调控法的制定具有重要的指导作用，无视宏观调控政策就不可能进行宏观调控。经济法是宏观政策的法律化，为贯彻和落实宏观政策提供了一套法律程式，有利于依法贯彻落实宏观调控政策，宏观调控政策为制定经济法的具体条款进行有效尝试，国家主要操作直接影响有关经济总量的经济杠杆，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
二、从经济法的角度看我国房地产市场宏观调控中的问题
（一）未真正以经济法为原则理解宏观调控的意义
提到房地产市场宏观调控，人们总是将房地产宏观调控和国家对房地产市场的政府调节混为一谈。健康的房地产市场实现的应该是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。如果要分析宏观调控法调整房地产市场的目标、手段以及评价宏观调控法调整房地产市场的不足问题，则必须准确界定宏观调控法的理论前提。房地产市场的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共价值的实现上是失灵的。价值规律对市场的调节属于事后调节，从价格形成、信息反馈到产品生产有一定的时间差。房地产利润暴增诱发的房地产市场乱象破坏了社会主义市场经济秩序并可能最终影响到国民经济的健康有序发展。如果说这种区分在社会层面没有被重视可以理解的话，那么在法学研究中忽视这种区分则是不可接受的。
（二）宏观调控法律体系不完善，与房地产市场相关的经济法研究有待加强
近年来，我国房地产市场持续升温，房地产市场本身固有的缺陷使其在维护社会公平方面无能为力。房价不断上涨，超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，长此以往，将不利于我国房地产市场的健康、持续和稳定的发展。国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低，缺乏完整的法律框架和结构。大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。因此，完善我国房地产市场调控体制就要完善其法律规范体系。土地的自然垄断性特征决定了房地产的垄断性特征，它体现为房地产市场的非同质性。当前，法学界对房地产市场法律调整的研究忽视了市场秩序规制法、市场监管法、国有经济参与法对房地产市场的法律调整。经济法其他组成部分对房地产市场的法律调整尚未受到重视。
（三）宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确
在房地产市场主体各自追求利润最大化和市场信息不对称的情况下，很容易造成房地产市场经济法律关系混乱，以至于房地产市场宏观调控主体之间关系部明确。当前我国对房地产市场进行宏观调控，常常未明确主体权力的义务范围。由于宏观调控的主体之间关系不明确，房地产市场不正当的竞争行为严重损害了市场机制的活力。经济法主体是指经济法律关系的参加者，即在经济管理、维护公平竞争、组织管理性流转和协作法律关系中依法享有一定权利、承担一定义务的当事人。房地产市场主体享有法律赋予的财产权、经营权、经济请求权等权利，作为经济法主体，房地产市场主体要促进公共经济利益的公平与公正。房地产市场主体需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。因此，需要国家通过反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、价格法、广告法等来调节房地产市场供需平衡，维护合理的竞争结构，实现良性的竞争模式和经营秩序。房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。对于调控主体来说，要建立相互监督的机制，要明确每一级执行主体的权力义务，要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
三、经济法视野下实现我国房地产市场宏观调控路径
（一）规制政府行为，在房地产宏观调控中体现经济法价值
我国经济体制是由高度集中的计划经济转向社会主义市场经济，也就是说是从全面的国家干预走向市场的，政府不但养成了直接参与微观经济活动的惯性。经济法所表达利益的全局性与总括性的保护，但个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连。干预经济对政府及其工作人员来说，往往有着干预经济的本能和惯性。政府本身难以为市场失灵定出一些具体的标准或界限，使干预行为处于不确定状态。阻碍社会主义市场经济建立的主要矛盾是政府干预过多，国家作为经济法律关系的主体，其权利不能由经济法律关系主体靠合意去克服，要通过经济法的变动去克服。经济法追求的是社会公平，这并不与效率优先相矛盾。房地产市场的宏观调控，基于经济法的基本原则，要对政府干预经济的权利和义务、范围、手段、时效等做出具体的规定，防止政府权力滥用。强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置。服务型政府的建设与国民经济的发展息息相关，也是经济法所倡导的法治理念。
（二）建立房地产宏观调控立法体系，规范市场主体
运用以法律手段建立规范化的房地产业运行环境，是促进我国房地产业持续增长、实现房地产市场稳定运行的有效途径。经济法视野下宏观调控是国家职能发展到一定程度的必然要求。经济法的立法既要重视市场机制在资源配置方面的基础性作用，又要注意发挥政府在维护良好市场秩序的作用，以适应新的历史条件下经济法的调控要求。国家对于经济生活的及时调控需要在法与经济之间建立新的参量经济政策。具有强制性法律手段主要是通过规范房地产市场主体行为，并且在协调各方利益的基础上，引导房地产市场健康发展。在市场经济条件下，国家干预房地产市场的力度与程度会影响市场主体的积极性，这是政府介入房地产市场的适当性和合法性问题。中间层主体对市场主体的规制权来源于市场主体的共同约定，中间层主体对市场主体的规制难以达到应有效果。当法律手段被当作宏观调控的基本手段时，发展到一定阶段的市场经济，要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。尽管目前我国的经济立法在一定程度上克服了在立法中的部门利益，但政府部门在立法过程中对法律的形成仍有实质影响。
（三）规范房地产市场宏观调控手段，实现科学调控
房地产宏观调控法律体系的建立与完善，因各国社会经济模式的不同，而形成了不同的宏观调控模式。基于市场调节固有的缺陷，宏观调控的主要作用是有效控制容易产生市场失灵的经济领域，包括房地产市场。在同一类型的社会经济模式之下，宏观调控模式也各有特色。我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主。土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，政府应该进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。政府可以制定限定性的法规，包括要求各地房地产开发中普通商品房所占的最低比例，针对不同档次的商品房执行差别的税费，并按商品房、福利房的性质实行不同价格标准。宏观调控尤其要注意房地产投资中土地价格变动的影响，把握真实的房地产投资增速。
国家制定的法律总是相对滞后于现实经济活动，而是否符合现实经济生活的要求则是衡量法律有效性的标准。经济法作为国家干预经济运行之法，要根据调整对象的变化做出适当调整，体现出独有之特征。房地产产品结构不合理，高档住房与中低端产品，租住用房与销售商品房比例不当使供需关系失衡。政府应该规定开发商建造一定比例的经济适用房，从而建立以经济适用房为主体的住房供应体系。在不同宏观调控之下，同一调控手段在不同国家不同时期的功能仍是相通的。我国房地产经济的资源配置要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。积极的宏观调控政策就居民住房消费与经济发展水平相适应，使住房消费与经济可发展相适应，实现房地产市场外部均衡的目标。
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