１保障性住房的特点
（１）以小户型为主。依据国办发〔２０１１〕４５号文件精神，一般公共租赁住房单套建筑面积以４０ｍ２左右的小户型为主，经济适用住房和限价商品住房单套建筑面积控制在６０ｍ２以内。
（２）受政策影响大，建设标准各地不一。有关保障性住房的政策和建设标准一直在被有关部门研究和讨论，且各地也因为当地的经济社会指标、受保障人口数量不同，也发布了不同的建设标准。但根据国办发〔２０１１〕４５号文件要求，“提供简约、环保的基本装修，具备入住条件”是保障性住房的基本建设标准要求。
（３）单位投资造价低，投资控制要求高。保障性住房由于其供应对象是中低收入的家庭，在单位投资方面，比商品房要低，但是作为一个民生工程，国家要求严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准，同时提出了保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，而老百姓对房子本身的舒适性、实用性、节能型也有一定的要求，如何在有限的资金下，保证房子的质量及品质，是工程建设中需要重点考虑的地方。基于上述保障性住房的特点，以及现阶段国家及政府对建设管理模式的探索，通过ＥＰＣ的建设管理模式，可以让保障性住房建设得到很好地实施。
２ＥＰＣ模式的特点
ＥＰＣ的实施，是充分利用Ｅ的环节，完美地整合Ｐ和Ｃ的优势，在对工程成本影响力最大的设计阶段系统地完成材料、设备选型和施工工艺、施工机械设备的选择，并将其融入到各项设计工作中，同时也将设计工作融入到Ｐ和Ｃ的各个环节之中，从而实现在确保建筑功能、建设质量的前提下，高效率、低成本，绿色环保地完成建造任务；最终实现业主、承建商（包括分包、分供商等各方）和社会的和谐共赢之目的。勘察－设计－施工总承包模式代表了现代工程项目管理的主流。住房与城乡建设部［建市（２００３）３０号］文件中提出了鼓励具有工程勘察、设计或施工总承包资质的勘察、设计和施工企业，通过改造和重组，发展成为具有勘察、设计、施工（或施工管理）综合功能的工程公司，开展工程勘察－设计－施工总承包模式业务。这一文件的发布为我国勘察－设计－施工总承包模式的发展指明了道路，在近年我国总承包实践中，逐渐形成了联合体总承包、施工单位总承包、勘察设计单位总承包等多种总承包形式，其中勘察、设计、施工单位组成联合体的形式成为一种潮流，这种勘察－设计－施工总承包模式为我国工程建设领域注入了新的活力，为我国现有工程建设模式的改革提供了新的变革动力。目前我院在水利水电、污水处理厂、房建工程等行业总承包的业务正在全面展开，随着保障性住房的大力发展和总承包模式在建筑、市政市场上的不断成熟，作为设计单位，与其它单位组成联合体，积极参与保障性住房的勘察－设计－施工一体化的总承包建设，已经成为市场发展的一个方向。在此分析在勘察－设计－施工一体化的总承包模式下，对保障性住房设计的风险管理、投资控制分析已显得至关重要。
３勘察－设计－施工一体化承包模式的组织架构及工作流程
根据勘察－设计－施工一体化承包项目特点，项目设计参与方众多，可能涉及的单位有：业主单位、业主代理单位、监理单位、总承包地勘、设计、施工分包单位、材料供应商等单位组织，勘察－设计－施工一体化承包模式的实施、管理工作程序及流程。
４设计阶段的项目风险管理
风险管理是工程项目实施过程中控制的重点，风险管理的好坏直接影响着项目能否成功，特别是在勘察－设计－施工一体化承包项目中，勘察－设计－施工总承包商在追求利润的同时承担了较传统承包商更大的风险。一旦在项目实施过程中遇到风险管理不当（如风险未识别、风险评估不当、风险应对措施不当等），这些都会造成巨大的经济损失，严重者甚至造成项目的失败。同时，由于保障性住房户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，属于政府监控下的民生工程，风险管理更是工程管理中必不可少的重要一环。设计是勘察－设计－施工总承包项目管理全过程中的重要组成部分，设计所产生的文件是总承包项目管理中采购、施工阶段的重要依据。所以设计工作不光要满足业主的功能要求和质量要求，还要考虑和勘察、施工之间科学合理的衔接。他们之间的有效衔接是勘察－设计－施工总承包模式的优越性之一，同时，他们之间能否有效衔接也成为了勘察－设计－施工总承包项目要获得成功所面临的风险之一。
４．１风险因素
保障性住房项目通常都是资金控制严格、政策性强、规模大、安全性要求很高的项目。这些项目对投资的控制、工艺的合理性、稳定性、安全性要求都很高。在设计阶段，勘察－设计－施工总承包商所面临的典型风险有：投资的控制不足；政策解读有误；勘察数据不准确；设计内容不全、设计缺陷、错误和遗漏；规范不恰当；未考虑地质条件；未考虑施工可能性或考虑不完善；设计进度滞后等风险因素。
４．２风险应对措施
勘察－设计－施工总承包商的风险管理应及早开始，越早越好。可以花费较低的成本，就能对项目风险做到较好的控制。主要可从以下几个方面进行风险规避：
（１）投标。深入分析业主发布的招标文件，确保业主需求认知明晰。确定项目的基本功能、应用技术和相关的公用设施的配套并进行初步设计方案研究。针对保障性住房工程的这一特点，调查收集项目所在地区的社会经济主要指标和发展规划、当地保障性住房政策及建设标准，为项目的工程设计方案提供基础支撑。将一些不可预见或无法确定的风险，根据该风险可能产生的损失和概率，结合自身的竞争能力，在报价中考虑一定的风险费。深入了解保障性住房工程涉及的税收优惠政策，承包商应针对税收优惠政策，利用自己以往的经验进行合理避税，从而减少费用降低投标报价。
（２）现场勘查。作为承包方应该在时间、费用允许的情况下，尽可能详细的考察、证实现场的地质地基条件、水文气候条件、地下管线条件，制定相应的处理措施，以减少后期可能发生的变更费用。
（３）签订合同。仔细研读合同文件，如果发现任何不严谨、措辞不当或有歧义的情况，立即向业主发函要求澄清，并且将澄清的结果记录、存档，从而减少由于主观或客观原因使合同文件的含混之处造成承包商的损失。仔细研究业主任务书，必须对其进行仔细的研究，并进行质疑，尤其是对工程范围、拟定功能、检测标准等重要部分更应倍加注意，以求减少因“工程范围”不明，“拟定功能”未达到等问题给自己造成损失。
（４）设计阶段。提前与业主进行有效的沟通，收集地方建筑特色，作出不同的可选方案供业主选择，再对确定的方案进行深化，并得到业主确认可避免后续变更产生。严格按照当地保障性住房建设标准和当地社会经济主要指标和发展规划，在满足保障性住房硬性指标（如容积率、绿地率、日照、节能）的基础上，针对工程的特殊性，做出合理、人性化的设计方案，减少设计中因为政策解读不当而引起的损失。在负责编制设备、材料招标文件中，提供设计参数标准、样板或样品，应尽量确定多个材料设备供应商，增加可供选择的供货商的名单，可在以后某些供货商产生问题时选择其它供货商，从而为自己留下更多的余地。
（５）现场服务。加强风险的预控和预警工作。在工程的实施过程中，应不断地收集和分析实施过程中各种信息和动态，捕捉风险的前奏信号，以便更好地准备和采取有效的风险对策，以抵抗可能发生的风险。
５设计阶段的投资控制措施
在总承包的模式下，对自身整体管理能力和技术水平的要求很高，所承担的责任和义务较传统模式下的承包项目要更多、更广、更重大。尤其在投资控制方面，设计管理的好坏直接能影响整个工程投资额的６０％以上。同时，保障性住房本身的投资控制更加严格，为此需要进行详细的投资控制。
５．１设计方案比选
保障性住房的容积率一直以来都被控制的很严格，由于容积率不能突破，所以建筑物的建筑面积也就限制在一定范围内。基于这些要求，设计的重点为：
（１）方案研究。根据地形、环境、业主需求的情况设计多个方案，依据价值工程原理，分析研究不同设计方案的成本高低。
（２）在设计的不同阶段进行投资控制与管理，优化设计图纸。应尽可能作为标准产品进行设计，可使投资降低，并通过测算和控制指标不断完善和优化方案，从而实现投资的控制目标。
（３）方案设计阶段。主要对基坑、结构方案、外墙装饰、园林景观、建筑物节能等分析优化方案设计。如基坑支护从支护类型、护坡、锚管，对不同方案测算造价，选择优化空间比较大的设计方案；结构方案主要从柱网布置、结构形式、挑板多少、外挂装饰件数量等进行分析比较，选择最优结构方案；外墙装饰主要从外立面复杂程度、外墙长度、外墙材料的选择及所占比率等进行优化；园林景观主要从景观重要程度和软硬景观的比例及选材（如植物是否适宜本地气候、石材厚度的选择等）等来分析园林景观的合理性；建筑物节能可通过测算和控制窗地面积比例指标，不同户型的窗地面积比例会直接影响工程造价，合理的窗地面积比例能达到节能和降低造价的目的。另外，综合大楼的栏杆、栏板类型应尽可能少，并标准化设计。
（４）初步设计阶段。主要复核结构的合理性，明确合理结构布置和结构含量控制指标。通过计算和分析结构参数，如计算结构构件的几何尺寸、配筋率及混凝土含量等指数是否符合控制目标，优化到控制目标后才进入施工图设计。同时，复核建筑的合理性及优选部分材料。通过计算和分析窗地面积比例、外墙含量及外墙涂料与石材比例等建筑指标，控制指标含量在控制目标范围内。并通过市场调研，分析确定材料设计选用表，优选部分材料，包括园林景观工程材料，测算价格应符合控制目标。
（５）施工图设计阶段。复核结构指标是否在限额要求内，优化到符合控制目标。同时，复核建筑指标是否合理。如在立面图基础上针对不同规格外檐外、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；卫生间大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选砌筑材料规格；测算栏杆等含量是否符合要求等。
５．２限额分解
工程限额设计全过程就是目标确定、分解、实施、检查、反馈与评价的控制循环过程。将费用转化为数量或含量指标进行控制，即按费用目标分解转化为数量或含量控制目标，使设计人员直观明了，较好地控制工程造价，使造价控制在投资目标范围内。如将进行详细施工图设计前测算的项目主要数量或含量测算汇总，对照控制目标，有些指标符合要求，有些目标超出范围，需进行优化再测算，直至达到指标目标。
５．３材料设备优化
在此阶段投资控制应对施工图纸的施工技术、工艺和造价等进行综合评价，并选择性价比高的建筑材料，按有关规定编制施工图算。施工图阶段造价不能超过批准的设计概算。材料设备的选用对工程造价影响很大，对投资控制具有重要的意义。通过对材料设备进行多次市场调研及性价比分析，确定项目采用的主要材料设备型号及价格等，作为设计时材料设备选用的限价要求，达到限额目标。
５．４工程模拟清单方法
工程设计阶段通过测算和含量分析来达到工程投资限额的分解和实施。这种做法虽然能够有效控制设计限额，但还没有全面反映到价格上。为了给投资方能直观得到工程的造价，采用工程模拟清单方法，使工程投资直接从工程造价反映出来。工程模拟清单方法就是通过对类同工程的项目工程量和含量关系进行分析，得出工程含量与工程清单项目的对应关系，从而确定拟建工程的工程量。也即工程量是通过分析对比模拟出来的，它不是真正施工图计算出来的。虽然最后与实际竣工有差异，但在设计阶段作为造价控制是有效的。在设计阶段从严把关，精心设计，使技术与经济相结合，通过技术比较、经济分析，正确处理好技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系。利用价值工程理论提出设计阶段投资管理方法，形成并建立设计阶段投资管理控制的基本流程。
６结语
保障性住房工程是“十二五”时期的标志性民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院做出的重要战略部署，是转方式、调结构、惠民生的重大举措。通过在总承包模式下对保障性住房的集成化管理，使工程项目的整体方案不断优化；有利于克服勘察、设计、施工相互制约和脱节的矛盾，使勘察、设计、施工各环节的工作合理交叉，确保工程进度和质量。在项目实施过程中对项目实施的进度、费用、质量、资源、财务、风险、安全等建设全过程实行动态、量化管理和有效控制，有利于达到最佳投资效益，实现业主所期待的目标。总承包模式下，设计管理的提升将会大大降低工程的风险，并为业主创造出业绩，为自己塑造出良好的市场形象。
作者：刘雨 单位：中国电建集团成都勘测设计研究院有限公司
