为了应对瞬息万变的市场行情和实现企业资金快速周转的要求，“快”已经成为众多房地产开发企业的经营战略。通常情况下，开发商在施工图纸尚未完善、工程数量清单尚未明确前，就要并行组织施工总承包单位的招投标，施工图纸报建完成后即确定承包单位，签订总承包合同，尽早进场施工。那么在图纸不完善的情况下，采用何种计价方式是最合理的呢？既能快速定标、又能更好地控制成本，同时又方便后期管理，目前市场上主要通过采用以下3种模式解决此问题。
1模拟工程量清单，通过招标确定合同单价，竣工后按实际工程量结算
按各省级清单定额的模式编制模拟工程量清单，工程数量由开发商参照类似工程项目暂定提供，投标方无需复核工程数量，按合理最低价确定中标单位后，在施工承包合同中固定清单中各子项的综合单价，而工程量在竣工结算时按实际工程量调整，即固定单价，工程量暂定的模式。
1.1编制程序及过程控制方法
（1）根据设计方案或施工扩初图寻找类似的已办理完结算的工程项目，如相同的结构类型、地上地下层数、交房标准等。（2）按经验拟定本项目的清单列项和工作内容，以及各子项的特征描述，并根据本项目已知的具体情况增减原参考工程项目中的子项。（3）根据待建工程与参考工程项目的规模大小按比例确定模拟工程数量。（4）在施工阶段，业主按月复核现场实际发生的工程数量，乘以合同中相应的子项单价来确定月产值并支付工程进度款。
1.2过程控制方法缺点
此种方法具有实现尽早进场施工要求下的快速招标、快速确定中标单位的优点，但其缺点也是明显的。（1）由于模拟清单中的工程数量是暂估的，工程子项也是模仿的，漏、掉项难以避免，因此不能真实准确地反映工程实际成本，难以宏观把控整个项目的目标成本，同时对预算资金的投入、现金流的掌握也有一定难度；（2）由于招标时间较短，图纸资料不完整，施工方案和施工组织设计的编制和审核不够全面，对于施工措施费的控制缺乏力度，施工过程中所遇到的问题和争议仍不能更好地得到解决，现场变更和签证的工作量依然很大；（3）前期在工程量清单编制和招标所压缩的时间，在施工阶段并没带来方便和成本的节省，相反在每月的产值审核和竣工结算阶段会牵扯较多的精力和时间，而且很容易发生理解上的分歧和争执。
2按计价定额下浮费率的方式，将过程中需发生的、容易产生争议的各项措施费理出明细清单，通过招标确定下浮率和措施费包干价，工程竣工时按定额和包干价办理结算
此种模式采取定额计价下浮费率自报的方式，报价中仅将包干项目的清单列举见表1。这种将计价定额、模拟清单、包干价3部分结合而成的招标方式，既解决了无施工图情况下快速定标的问题，也基本解决了老定额缺陷造成争议的难题。但其缺点也是明显的，表现为：（1）工程造价的大部分仍执行旧的计价定额，多年前的施工水平编制的定额基价偏高，就算下浮了5-8个百分点，总体水平仍高于目前市场行情，成本难以降低。（2）由于合同签订前未能准确计算工程数量，合同签订后也没有及时编制出施工图预算，使得整个项目的实际工程成本难于把握，每月的产值审核较为繁琐，对预算资金的投入、现金流的掌握造成很大的难度。（3）竣工结算阶段所牵扯的精力和时间较多，正常情况下也要半年时间，且对于执行定额的不同理解很容易产生分歧和争执，常常花费大量的时间去走访定额站。
3模拟工程量清单，通过招标确定合同单价，中标后按施工图调整工程数量，竣工后按实进行增减帐结算
这种方法适用于施工图较完善、质量较高且已实现设计标准化的建筑产品，后期施工阶段的变更较少。这种情况在招标时施工图虽没设计完成，但参照扩初图和前期已完工的同类工程项目，可以较准确地编制出模拟工程量清单。
3.1模拟工程量清单编制程序
（1）根据设计方案和同系列建筑产品参照类似的同类型同档次已办理完结算的工程项目，拟定本项目的清单子项、工作内容及暂定工程数量。（2）投标单位在报价时无需复核工程量，开发商对投标的单价与总价评审后确定中标单位，签署单价包干合同。（3）中标单位进场后不久开发商需提供完整的施工图，表1定额计价报价中包干项目清单序号包干项目名称包括内容单项包干1安全文明施工增加费临时围墙，硬地化施工，硬化地面混凝土破除，施工场地清理及建筑垃圾外运（含倾倒、堆放、处理等），临时道路维修及清扫，标示牌，噪音及排污管理，工地治安保卫，维持交通，安全挡板，施工噪音、排污环保措施，施工工地环卫费，机动车两级冲洗设备费，新安全网，业务接待，隐藏管线划线标示，外墙面清洁等定额基价×1%2技术措施费（1）固定钢筋用的通长马凳筋和铁垫件，固定预埋件的支架（2）抹灰加钢丝网（3）天棚清水模板（不含梁及梯间）（4）管道孔的填补及防水，金属构件与墙体连接填补及防水（5）成品保护措施（6）雨季施工基坑及场地降排水，防洪防风措施及地下室排水（7）为确保工程质量的多次试压（8）白天施工照明增加（9）因甲方销售需要、总平调整等原因引起的临建搬迁、场地平整、材料二次搬运，施工区内施工及生活用临时水电线路拉接，场外租地及交通费3.5kg/建筑面积0.3m2/建筑面积天棚抹灰造价的50%定额基价×1%3赶工补偿费工期或营销需要的赶工费用或由此造成的材料代用增加费用等、合同工期内赶工引起的各种材料设备的损耗及增加（含周转材料等）、因设计变更返工引起的降效费用、其它保证合同工期的措施费（不含甲方要求提前交工的措施费）定额基价×1.1%或定额人工费×4.4%4大型机械进出场及安拆费各类机械设备（含塔吊）费用，安拆、路基铺垫、轨道铺设及基础费用按1次进、出场计算5工程排污费办理相关手续、各项排污环保措施、检查接待0.6元/建筑面积6总承包服务费为管理、配合、协调甲方进行的工程分包和甲方自行采购的设备、材料等进行的管理、服务以及施工现场管理、竣工资料汇总、整理等的全部服务工作5元/建筑面积与中标施工单位一起重新计算准确的工程量，双方再进行核对并达成一致后，调整合同中暂定工程量。（4）施工阶段按实际产值支付工程进度款。（5）竣工后根据变更签证等资料计算增减帐办理结算。这种方法在实践中应用较多，其优点在于既保证了尽快进场施工加快开发速度的要求，又能及时按实支付中期工程款，减少了过程中和结算审计时的工作量和时间，工程总体成本也易于控制。
3.2模拟工程量清单控制难度
（1）对施工图设计的质量要求较高，更适合于大型房地产企业成立有专门的建筑产品研发中心的情况，对同类型同档次楼盘不断进行完善和总结，最终形成科学的标准化的工厂式产品形态，才能保证图纸及时的提供以及模拟工程量清单的完整和准确。（2）对模拟工程量清单的编制质量要求较高，不仅要求工程数量尽量准确，还要求尽可能完整不漏项，数量出入较大和出现掉漏项时，追加投资预算对整个项目及整个公司都有可能带来较大的影响。且开发商只能面对一家中标单位进行协商调整，往往陷于被动。（3）对投标单位的组价能力要求较高，不仅要熟悉材料、人工等直接成本的行情，还要对施工流程、施工工艺掌握充分，这样才能保证所报价格既不低于企业自身成本，又能低价中标。在推行工程量清单计价方式的初期，投标单位往往为了低价中标而故意降低报价，中标进场后再提出调价要求，或采取偷工减料的办法弥补损失，这给成本控制和工程管理工作造成很大的难度。
4结语
综合以上内容，无论哪种模式其实都是在施工图没有完善的前提下采取的应对之法，是在保障成本控制效果前提下兼顾效率的一种管理模式的优化，在目前房产开发的发展形势下，各开发商依据企业自身特点，选择适合的招标计价模式以实现项目的快速开发和周转，是适应市场的重要管理手段之一。
作者：牟长利 单位：上海子亚工程造价咨询有限公司
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