［摘要］城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，与人们生活密切相关的就是规划性指标，而这些指标的制定，将对房地产业的发展带来重要的影响。文章仅站在开发商的角度，以浏阳市国际家具城为例，初步分析和探讨了规定性指标对房地产项目的影响，提出了规定性指标在房地产开发中的运用策略。
［关键词］城市规划;规定性指标;房地产;开发商改革
开放以来，随着城市经济、交通以及科技的发展，城市规划的综合性越来越强。而房地产开发对于推动城市化进程起了十分重要的作用。按国家法律法规要求，房地产开发必须在城市规划规定性指标的指导下进行，要体现出城市规划对房地产开发的引导作用。我国现行的控规指标体系包括规定性指标规定性和指导性两类指标，规定性指标主要包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。
1项目概况及规划条件
1.1项目概况浏阳市国际家具城位于长株潭城镇群东部，在长株潭城镇群“一小时”经济圈内，属于浏阳工业新城北部永盛组团北片区，毗邻开元大道与岳汝高速互通口，对外交通十分便利，总面积约5.73公顷。基地现状主要由林地构成，属于未开发区域，拆迁量极少。地块属于低山丘陵地貌，高程在80至98之间，利于开发建设。1.2项目规划条件概况依据《湖南省浏阳市地块规划条件———编号YQ2014－010(制造基地)》，该地块用地性质为商业用地兼容居住用地;商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%;容积率为1.0≤FAＲ≤1.5;建筑密度为35%≤D≤48%;绿地率为G≥20%;建筑限高为H≥50米。
2规定性指标对房地产项目的影响
2.1建筑容积率、建筑密度和绿地率依据《长沙市城市规划管理技术规定附录》，按照建筑间距类区范围划分，浏阳市国际家具城属于建筑间距Ⅱ类地区，其建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标则应按照建筑间距Ⅱ类地区表的规定执行。建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。绿地率指基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)，为下限指标。地块开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。“建筑密度”是一个平面的概念，其定义为建筑占地面积与规划地块面积之比，反映地面被建筑占用的比例，可用来控制地面通行、停车等基本环境的需求。根据项目现状及地块规划条件，进行方案的设计，最终得出规划性指标值。其中容积率为1.44，建筑密度为47.83%，绿地率为20.60%，地面集中绿地率为14.36%，屋顶集中绿地率为6.24%。2.2用地性质浏阳市国际家具城用地性质属于乡镇当中的商业用地兼容二类居住用地，其中商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%，重点建设家具市场及家具大厦，必须考虑到商业性原则和人本性原则。商业性原则指商业街的设计应当服务于商业活动，创造良好的购物和休憩环境，提高街的舒适性，为沿街商业建筑的有机生成表现原创性和丰富性提供空间。人本性原则指购物和休憩的设计应当让每天来这里的消费者全天候地感受到这是以人为主体的环境，为消费者提供问讯、通信、休憩、卫生方便、废物丢弃等设施。2.3停车泊位依据《浏阳市永安镇总体规划(2010—2030年)》、《浏阳市工业新城永盛组团北片区控制性详细规划》，浏阳市国际家具城的停车位商业按照0.8个/百平米，公寓按0.5个/百平米，住户按一户一个停车位的标准设置。这样的停车位设置标准，方便了家具大厦的住户和家具市场的消费者停车。综合上述规划性指标分析结果，该项目绿地率较高，建筑密度较低，才能满足商业性原则和人本性原则。考虑到乡镇的消费水平、居民的消费能力和消费需求，该项目建筑容积率较低，所能售出的商业店铺和公寓的建筑面积则较少。站在开发商的角度，这样的规划性指标实际降低了能出售的商业店铺和公寓的建筑面积，不利于开发商利益的实现。但是由于该项目商业性原则服务到位，可以吸引商家购买店铺;人本性原则体现具体，可以吸引对生活水平要求较高的乡镇群体购买公寓;车位配备充足，能吸引大量的商家购买商铺，为大量资金充裕的消费者购物停车提供方便。对于开发商来说，该项目规划性指标的实现，有利于提高销售速度和销售率，同时提高单位面积的售价，使其能尽快收回投资，效益达到最大化。
3规划性指标在房地产开发中的运用策略
首先是转变观念，城市规划在不违背规范的前提下，必须要有自己的特色，才能实现规划性指标对房地产项目的调控。需做到因地制宜，因人而异，因山而起，因水而回，响应历史和呼应未来。这样既保留了地方特色，又不违背行政官员的意愿，且做到了“以人为本”，为开发商通过房地产开发获取利益提供了有利的条件。其次要转变城市规划的政府职能与制度创新。城市规划的规划性指标应该在公共设施、低收入住房等社会公共事务土地的使用活动中发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。低收入水平的人群，是房地产发展最强有力的后备资源，加强配套设施建设有利于提高消费者的整体生活水平，提升了消费者对开发商的满意度，有利于开发商后期项目的开发与销售。最后是规划性指标对房地产项目的开发要起着规范和管制作用。房地产发展多数均为短期的经济行为，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。比如房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划的规划性指标对开发商行为进行规范和管制。具体地说，城市规划通过规划性指标应对城市建设用地性质，用途等做出相应的规定，建设工程的外观、高度、绿地率等也要接受城市规划管理，以限制过度开发，保证良好的生活环境。虽然短期内限制了开发商获取利益的行为，但长远地保障了房地产项目的质量，提高了开发商的信誉度，有利于房地产项目的销售以及开发商利益的实现。
4结论
房地产开发就像是一把双刃剑，在提高居住环境质量和居民的生活水平，推动城市化进程的同时也必须结合城市规划的规定性指标。站在开发商的角度，为了实现自己利益的最大化，将会与规定性指标产生矛盾和冲突。在不违反城市规划规范的前提下，将规定性指标与房地产开发之间协调发展，以人民的利益为重，才能加快中国城市化的进程，推动城市的可持续发展。
参考文献:
［1］金超.由几项规定性指标反思控制性详细规划［J］．山西建筑，2006，32(15).
［2］王晓川.城市规划对房地产开发的调控［M］．北京:中国电力出版社，2006.
［3］陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考［J］．现代商业，2010(17)
作者：邓京闻 单位：湖南理工职业技术学院 昆明理工大学 建筑工程学院
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