第一篇：房地产企业财务管控问题分析
摘要：房地产企业财务管控问题严重影响着房企的发展，本文从制度管控、预算管理、资金管理、信息化支持、财务监督等方面探讨房企如何加强财务管控，以期对我国房企财务管理体系的健全有所帮助。
关键词：房地产企业；财务管控
一、概述
高效的财务管控能够提高企业控制力，提升财务运营效率，帮助企业实现价值最大化。因此能否建立一套行之有效的财务管控体系，是企业成败的关键。房地产企业具有投资规模大、资金周转时间长、资金风险大、项目开发涉及面广、易受调控政策影响等特点，与其他商品生产经营企业相比，房地产企业的财务管控更加重要。但是当前，一些财务管控问题却普遍存在并严重影响着房企的发展。
二、财务管控存在的问题
（1）财务核算制度未统一规范。随着城镇化进程的推进，我国房地产业经历了近二十年的快速发展期，为了追求利润，一些房企跑马圈地，单纯追求规模的粗放式发展，忽略了精细化管理，管理制度未统一规范是一个较为普遍的问题。这些企业的财务管理比较粗放，各核算单位没有建立统一的财务会计制度，财务人员的会计处理较为随意，日常按各自的会计政策进行收入确认、成本计量，影响了财务信息的准确性、可比性，使一些风险隐藏其中而不易被发现，弱化了财务管控效果。（2）资金管理体系不完善。房地产业是典型的资金密集型行业，资金管理尤为重要。当前一些房企资金管控水平低，资金管理体系不完善，主要表现有：资金管理制度不健全，缺乏有效的预算管理，融资模式单一，资产负债率高，投资决策不科学，资金回笼慢，资金管理模式落后，资金闲置与短缺并存现象严重，资金风险管理不足，未建立有效的资金风险管理机制等，这使得房企对资金的使用缺乏有力的控制，资金风险大，使用效率低。（3）财务管理信息系统不完善。对于多项目、多区域运营房企而言，由于组织层级多，管理链条长，项目与公司之间、区域公司与集团公司之间信息共享度差。为有效管理信息流和资金流，房企需要构建统一完善的财务数据管理平台，然而一些房企对信息化建设重视不够，财务信息化管理还仅限于会计核算，没有实现财务信息和业务信息的一体化，没有建立基于企业整体需要的财务管理模式，不能建立有效的财务信息收集和汇总渠道，往往会由于财务、业务信息的不对称或财务信息的滞后，导致决策的不科学。（4）监督检查力度不够。一些房企对财务监督检查的重视程度不够，除例行的年度财务报表审计外，较少进行内部审计，对分子公司的审计也仅限于财务数据的审查，对制度、流程的严密性、合理性重视不够，在很大程度上限制了财务管控职能的发挥，可能纵容徇私舞弊行为，引起企业资产流失。
三、加强财务管控的建议
（1）环境支持体系。完善的组织架构和明确的职责分工是财务管控体系顺利实施的组织保证。房企要完善现有组织架构，构建财务规划、执行、控制和监督活动的框架，并在此基础上进行责任分配和分权授权，使部门间、岗位间各司其职，相互制约；管理层的重视和支持是财务管控有效落实的重要保障，管理层要持续重视内部控制环境的建设，致力打造与企业相匹配的财务管控体系；还要注重财务管控人才队伍的建设，管控人员不仅要有过硬的业务素质，具备较高的专业知识和专业技能，还要具备良好的职业道德，能遵纪守法，坚持原则。（2）制度管控体系。制定统一完善的制度管控体系是财务管控工作的重要内容之一。房企要依据财经法律、法规并结合公司实际，制定完善企业财务管理、会计核算及内部控制等制度，为企业各层面的操作提供制度指引和规范。制度管控体系的构建要考虑全面性和适应性，全面性要求重要财务制度由集团拟定，其效力要全面覆盖下属各分子公司，其他具体制度由分子公司拟定后报集团审核，并不得与集团相关制度抵触，适应性要求房企必须适时修订制度以使管控体系能适应国家政策法规的调整和企业内外部环境的变化。（3）全面预算体系。全面预算对保证企业资金链安全和提高资金运行效益有不可或缺的重要作用。房地产企业要根据企业的发展战略和经营方针，完善全面预算管理体系，强化预算管控力度。集团各级企业要成立专门的预算管理机构，并明确权限责任以保障其工作的顺利开展，集团总部预算委员会应承担起整个集团预算管理的组织、协调责任。集团预算目标层层分解到各预算子单位，集团总部要协调好与子单位的关系，使子单位的预算既要服从集团整体目标，又符合子单位自身业务特点并享有一定自由支配资源的权利，通过全面预算体系将企业战略渗透进各分子公司和业务流程，再通过预算考核体系落实到企业全体员工的工作中。（4）资金管理体系。完善的资金管理体系主要包括以下几个方面：第一，不断完善资金管理制度，真正做到有规可依；第二，完善企业资金预算，逐步形成以资金流量管理为重点，以项目成本控制为核心的多层级资金预算体系；第三，设立资金池，通过资金集中管控，降低资金管理风险，促进资源共享，提高资金效益；第四，做好项目投资可行性研究工作，科学地进行投资决策；第五，多元化融资渠道，改善资本结构，降低融资风险；第六，关注资金风险的管控，构建资金管理指标体系，跟踪监控资金运作风险，尽早识别，及时响应。（5）信息化支持体系。信息化可以有效地将企业管控制度落实到具体业务处理过程中，使整个企业统一制度约束，统一处理标准，统一数据管理，大幅提升管控水平。房企要在统一数据处理平台的基础上，标准化业务处理，任何财务单据都要纳入信息化系统，并接受系统既定规则的约束。标准化的信息为实现数据集中提供了条件，提高了企业数据收集、分析能力，让管理者能获取多层次、多视角的财务信息，提高了决策的科学性，标准化的信息也提高了信息收集效率，有利于企业第一时间识别、防范风险。（6）财务监督体系。建立审计监督机制，有计划地开展常规审计和专项审计，核查财务信息和经营成果的真实性，核查成员企业制度规范的完善性、业务流程的合理性，核查成员企业经营活动是否和集团发展战略和经营策略保持一致。建立高风险岗位、流程重点监督机制，利用风险评价指标对各岗位、流程进行风险综合评价，量化风险值并划分风险等级，对低风险对象实行一般化监督，对高风险对象实行重点监督。财务管控是房地产企业提升自身竞争力的必然选择，房企需要不断完善环境支持体系，统一制度体系，落实全面预算体系，构建资金管理体系，提升信息化支持水平，加强财务监督，提升财务管控工作成效，确保房企持续健康稳定发展。
参考文献
1.钟德红.战略支持型集团化财务管控体系的探讨.会计之友，2014(15).
2.王建斌.集团企业财务管控体系建设探讨.中国集体经济，2013(6).
3.徐涛.房地产企业财务管控体系的构建与优化.中小企业管理与科技，2015(2).
4.王志刚.房地产企业财务内控模式的有效构建之我见.中国房地产业，2012(12).
作者：温世玲 单位：重庆渝富资本股权投资基金管理有限公司
第二篇：房地产企业内部控制体系建设研究
摘要:房地产企业实施内部控制能够提升管理水平，增强企业的市场竞争实力，对企业的长远发展也起到了保障性作用。如果企业忽视了内部控制管理工作，则会给企业的生产经营活动埋下隐患，所以说加强企业内部控制体系建设极为重要。
关键词:房地产企业；内部控制体系
一、房地产企业内部控制建设的意义
(一)内部控制有利于企业规范经营方式
房地产项目具有投资规模大、资金量需求高、开发周期长等特点，所以其投资风险相对于其他行业来说也较大，采用合适且有效的内部控制程序能够对企业生产经营的全过程进行全面监督，及时发现业务开展过程中存在的问题，并采取行之有效的措施予以解决，在保证企业经济效益最大化的前提下，节约运营成本。
(二)内部控制能够保障企业资源安全
企业日常经营管理和会计信息之间有着紧密的联系，有效的内部控制能够提升会计信息质量，保障会计信息的真实性和可靠性，使房地产企业在生产经营过程能够获得高质量的会计信息作为管理的支撑。特别重要的是，实施内部控制可以监督企业所有财产物资采购、验收使用、保管、处置的全过程，从而保护企业财产物资的安全，避免企业资产非合理的流失。
(三)内部控制有利于企业持续稳定发展
内部控制实施过程中可以加入对企业各部门的监督考核，将及时的将企业运营实际情况反映出来，良好的内控环境有利于各企业间的协作配合，全面彰显企业的整体性，提高整体经营效率，实现企业战略目标。
二、房地产企业内部控制现状
(一)内部控制认识不足
很多企业对内部控制缺乏足够的重视，将内部控制定义为工作制度的汇总，没有理解清楚内部控制的真正含义，内控制度工作未实现系统化，工作停留在各种制度的文字编制上，缺乏与制度相配套的操作流程和监控办法，内控工作的实用性、操作性、有效性都因此而大打折扣。此外，企业的管理者对内部控制的重视程度不够，企业虽然制定了一系列的内部管理办法，但因缺乏管理层的支持而难以推动执行，最终导致企业的制度流于形式，变成了一纸空文被高高的挂在了墙上，没有发挥出其本应发挥的作用。
(二)内控环境差
企业内控环境问题主要表现在以下几个方面：第一，治理结构不完善，企业内部没有形成有效的制衡机制，职责分工也缺乏科学性；第二，一些经理人的风险意识和责任感较低，由于目前我国在对职业经理人的监督和约束方面还不够完善，激励经理人员的外部机制有效性较差，有可能使得经理人管理者缺乏自我知识更新及能力提升的动力，对风险内控的责任心也无法被调动起来；第三，企业文化建设缺失，很多房地产企业并没有认识到企业文化在企业发展过程中所起的作用，对内部文化建设投入精力不足，不能够将企业文化真正融入到自身的经营战略中去，有的企业甚至根本有没有足够的企业文化，这个问题需引起企业高度的重视。
(三)企业内部信息沟通及传递不畅
随着信息技术的不断发展，人们已经进入了互联网时代，网络技术也逐渐应用到了企业的运营管理之中，这大大的提高了企业的运营效率。从目前实际工作情况来看，部分房地产企业缺乏高度集成的信息系统来支撑并融合业务流程，各部门间的工作存在割裂的现象，各业务单元之间缺乏有效的沟通渠道，不利于企业各项制度的政策的贯彻落实，相关反馈信息的收集也缺乏及时性。
(四)内部监督不到位
制度的执行需要辅以有效的监督，部分房地产企业虽然建立了内部控制制度，但在制度执行的过程中却缺乏有效的监督，直接导致内部控制制度执行不力，执行效果不理想。此外，很多房地产企业的财务部门和审计部门没有实现真正意义上的分离，内部审计监督工作缺乏应有的独立性，严重的影响了内部审计的效果。
三、强化房地产企业内部控制体系的思考
(一)提升企业内部控制重视程度，不断完善制度流程
内部控制体系是一项系统而复杂的工程，它不仅仅是企业财务部门自己的工作，而是需要企业各个部门都参与到其中。作为房地产企业的领导人，企业的管理者应该加强对内部控制的认识，在相关工作开展过程中给予大力的支持，并以身作则，发挥自己的模范带头作用，使企业全体员工在工作中时刻保持内控意识，严格要求自己的行为。
(二)优化企业内部控制环境
内部控制环境包括人力资源政策、企业治理结构、企业文化等多方面内容，它是内控工作顺利开展的前提保障，会对内部控制的效果产生直接的影响，所以，企业必须完善内部控制环境，具体包括以下几个方面：第一，完善企业治理结构，充分发挥企业管理层的作用，企业管理层是治理结构的的主体，同时也是内控工作的主要推行者，只有充分发挥出管理层的领导作用，企业的内控工作才能顺利开展；第二，采取培训的方式来提升企业管理者的能力，管理层要认识到内部控制在企业发展中重要地位，将其作为企业的一项长期任务来对待；第三，完善人力资源机制，加强企业文化建设，人力资源制度和企业文化是内部控制在企业实施的土壤，它能够时刻修正员工的思想意识，帮助企业顺利实现管理目标，而且有效的人力机制能够激发员工的工作热情，充分调动员工的主人翁意识。
(三)加强企业内部信息的沟通及传递
企业可通过信息化建设将业务流程中的关键控制点融入信息系统，巩固内控建设成果，提升企业的内控执行力。内控信息化建设涉及到企业的各个部门，可以说是一项较大的工程，企业要根据自身的实际生产经营状况来逐步建立与企业发展相适应的信息集成系统，整个过程可分为四个阶段来有计划的实施，具体为：第一阶段，财务系统提升建设、OA系统及门户系统建设、人力资源系统建设、项目管理系统建设；第二阶段，项目管理系统建设、售楼系统建设、会员管理系统建设；第三阶段，风险管控模块实施；第四阶段，实现决策支持管理。
(四)做好企业内部监督工作
内部监督机制是内部控制有效执行的重要保证，企业要完善内部审计制度，房地产企业要保证内部审计部门的工作独立性，并对审计相关人员培训，鼓励审计人员在工作过程中要坚持原则,对内部控制过程中的问题点深入分析，并制定解决问题的对策，通过审计工作消除风险隐患。
参考文献:
[1]赵成伟.企业内部控制存在的问题及对策[J].经济述评，2009(4)：58-60
[2]杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策[J].科技信息，2010(26)：50
作者：田宝存 单位：临沂尚德房地产开发有限公司
第三篇：房地产企业财务管理问题及对策
摘要：随着国内经济的不断发展，房地产业已成为国内支柱产业之一，但繁荣发展的房地产业现在正面临着新的挑战。要想在房地产开发市场中获得一席地位，就必须要实施可持续发展战略，强化企业内部管理，尤其是要加强其财务管理。本文对房地产企业财务管理存在的问题进行简要分析，并提出了对策建议。
关键词：房地产；财务管理；问题；对策
一、房地产企业财务管理具有的特点
房地产企业相对于其他企业而言，具有复杂性和高风险性。其开发周期较长，一般需要两年以上，有的甚至更长，而且对于资金的需求量巨大，是其他企业的几倍或几百倍，属于资金密集型的企业。加上房地产业流动资金多，需要不断进行投资，以确保资产的保值和增值，投资需要承担较高的风险。可见，房地产企业的财务管理工作尤为重要。房地产企业开展财务管理工作时，需要处理的内外关系较为复杂，不仅需要与企业各部门进行沟通，还需要和债权人、投资者，以及工商税务局等处理好关系，若处理不当，财务管理就不能发挥其应有的作用，甚至给企业带来巨大的损失。而科学合理的财务管理可以有效促进房产企业战略目标的实现，确保企业的正常运行。此外，财务管理还可以为房地产企业管理层决策提供可靠的依据，根据财务预测等，测算企业投资方案的经济效益，分析出具体房地产项目的可行性。同时，还可以根据财务管理分析，找出企业生产经营过程中的劣势和不足，从而可以快速采取相应的对策。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1.财务管理制度不够健全房地产企业财务管理制度的健全，是确保其财务管理有效性的前提。由于房地产企业把主要精力放在施工和销售上，内部管理制度不够健全，尤其是财务管理制度，多数只是生搬照抄，而未能根据企业自身实际情况进行制定，可操作性不强。同时，在制度的制定上不够细化，缺乏实用性。例如在工程材料采购上，没有一个详细的计划和对材料的审核过程。还有的企业在财权分配、资金管理、私设小金库和资金的账外循环等问题上没有制度上的约束。2.管理者对财务管理不够重视目前，从形式来看，许多房地产企业的发展战略和经营计划都未能与财务管理工作相结合，对财务管理不够重视。他们对财务管理的认识还停留在记账、报账、现金收支上，缺乏对财务工作的有效监督，也未能将财务管理运用到战略可行性分析上，如企业中投资、筹资、经营管理等重大决策上来。企业对财务管理的重视不够，就可能会使其在重大事项的决策上具有盲目性，导致企业发展受阻，甚至是战略上的失误。3.房地产企业融资困难由于房地产企业具有投资大、风险高、现金回收周期长等特点，经常会出现运营资金短缺的问题，而融资困难也是不争的事实。随着经济的飞速发展，房地产行业发展进入瓶颈期，竞争压力也越来越大，库存也在不断增多。但银行对于民营企业的扶持力度远远不及国有企业，设置的贷款门槛较高，使得多数房企无法轻易获得流动资金。此外，房地产企业融资途径单一，除了银行贷款外，很难获得社会资本的青睐，使得房企发展受阻。4.成本管理方面不够细化房地产企业财务管理相关人员的业务能力、工作经验等相对不足，对项目的成本核算、成本控制不够精细，他们侧重于对施工造价的控制，却忽视了项目工程投资决策阶段对造价的严格控制，也忽视了工程设计阶段对工程造价的科学预算，未能建立完善的成本管理体系。此外，企业未能对施工成本的合理、合法性进行实质性审查，导致财务部门对项目的成本控制薄弱。可能会出现项目开发过程中，成本不断增加，或者完工后一些项目的成本仍然在发生。
三、加强房地产企业财务管理的对策建议
1.建立健全房企的财务管理制度目前，房地产企业的财务管理之所以存在诸多问题，一个很重要的原因就是其缺乏完善的财务管理制度。因此，要健全现有财务管理制度，提升对财务规章的执行力度。这是确保财务管理工作顺利进行的重要保障，也是降低房地产企业高风险的重要措施。一是要健全企业投融资的决策体系；二是完善现有的财务预算管理体系；三是健全企业业绩综合评价体系。只有建立健全财务管理制度体系，充分发挥财务管理的优势，才能促进企业战略目标的实现，保证企业长期财务目标的实现。2.提高全员的财务管理意识房地产企业的管理者及财务相关人员应提高财务管理意识，这决定着企业财务管理的有效性。在房地产企业的财务管理中，需要财务人员发挥应有的作用，通过对企业资本的管控，进而有效防范和控制企业风险性。首先，必须将财务管理放在企业管理工作的首位，提高财务人员在企业中的地位；其次，对财务管理相关人员进行专业的培训，以提升企业财务管理人员的专业知识、技能等综合素质；最后，在完善内部管理制度的同时，加强企业内部各部门之间的交流，整体上实现企业财务管理意识的提升。3.增强房企信用，拓宽企业融资渠道对房企而言，可以充分利用财务杠杆来为企业创造更多的收益，同时要避免过高的负债给企业带来的利息负担，使企业规避潜在的财务风险。各房地产企业应积极拓宽融资渠道，制定合理的融资计划。一方面，要不断增强其信用度，提高其融资能力。只有在日常经营中逐步提升企业信用度，才能使企业获得银行等金融机构的信赖，从而得到更多的可支配资金。另一方面，要拓宽融资渠道，考虑融资多元化。房企可以借助良好的信用度从担保公司、金融租赁公司等非银行金融机构获取短、中期流动资金，合理改善企业的资本结构，化解财务风险。4.细化管理，实施全面成本管理全面降低企业成本，实现对施工项目全过程的成本控制和管理，从而提高房地产企业的综合竞争能力。首先，要重视施工项目前期的设计工作，这酒店管理论文直接影响到工程施工费用的多少和建设周期的长短问题。其次，要对房地产项目进行合理评估和预算，做好成本的预测，防止出现设计成本与现实成本不符的情况。最后，要控制开发时间，把握开发进度。通过严格控制项目开发周期，避免由于开发周期的延长，使得成本随之增加的情况。最终细化成本控制，增加财务管理的可控性，实现企业的全面成本管理。
参考文献
[1]沈安林.对我国房地产企业加强资金管控的思考[J].经营管理者，2013，（19）：79.
[2]许铸.浅析房地产财务成本管理的问题与对策[J].新经济，2015，（2）：61.
作者：崔婷婷 单位：山西省第三建筑工程公司
