摘要：房地产行业已经从暴利时代进入薄利时代，从粗放式管理进入科学管理时代，从企业良莠不齐进入大鱼吃小鱼时代，这已经成为目前地产行业的新常态；市场竞争越来越激烈、房企集中度越来越高及开发成本越来越高的情况下，如何降低开发成本就显得尤为重要，而建安成本又是其中的重头戏，在新常态下如何有效管控建安成本成为各地产成本口人员面临的挑战。
关键词：房地产；成本管控；制定目标；评估
1建安成本管控意义
建安成本有效管控是指对房地产企业在项目开发过程中的建安成本形成过程进行有效的管理及控制，提高成本的投入产出比，使较低的成本形成较大的经济效益或社会效益，而不是简单理解为只是一味的降低成本，而是该增加成本的地方就应增加成本，该降低成本的地方就应尽量降低，避免无效成本的发生。
2房企建安成本管控现状
2.1成本管控体系还不完善
目前，除大型房企有比较完善的建安成本管控体系外，还有很多中小型房企成本管控还处在粗放式管理或正在构建管控体系过程中，整个成本管控体系还不科学、不完善，各个环节衔接不上或者不顺畅，效率比较低下，人均效能不高。
2.2计划性不强
在成本管控过程中缺乏计划或者计划执行力不强，计划只流于形式而未落地；事前无可行的计划，事中如何管控无相关措施，事后无后评估；未根据目标倒排计划以确保任务的完成，成本管控往往变成被动控制而不是积极主动介入管控，在项目建设过程中对成本心里无底，最终导致成本失控。
2.3成本数据沉淀不够
对于房地产开发来说对各种数据的积累、沉淀及对比分析是很重要的，往往在成本管控过程中对相关数据未及时归集，在项目建成后未对本项目整个建安成本数据做全面的梳理并积累下来；或者，对成本数据收集的不够细，导致后续项目对其积累的数据参考价值低，导致在决策时不是凭历史数据判断而是仅凭个人经验决策，增加了决策的风险。
3成本管控思路与对策
建安成本管控过程是个系统过程，要建立完善的管控体系才能把成本有效管控好，才能不至于成本失控；在具体管控过程中应抓住关键环节进行有效的管控，牵牛要牵着牛鼻子，对图纸设计环节、目标成本确定环节、合同价确定环节、变更签证环节、动态成本监控环节及项目成本后评估环节应重点管控，具体的管控思路做如下简要的解析。
3.1进行限额设计
房企建安成本控制往往认为从施工阶段开始管控，这种管控很大程度上属于被动管控，属于事中管控。设计阶段才是真正最有效的成本控制环节，是房地产项目成本控制的关键环节，对整个房地产项目成本管理具有至关重要的影响，成本影响程度高达85~90％，因此，成本管控一定要前移至设计阶段前端控制。设计院往往设计的图纸会比较保守，因此，一方面，在主体设计阶段成本人员要跟进，从成本角度对方案图及施工图提出优化建议，并且根据项目业态、项目定位及建造标准，对重要指标进行限额设计，比如钢筋及砼的含量指标、墙地比、窗地比等；另一方面，在专项工程设计中方案的选择及总成本指标的控制尤为关键，比如桩基及基坑支护方案的选择不能单单为了节约经济成本而选择冒险方案，因桩基及基坑支护受地质条件等不可预见因素影响较大，在方案选择时应相对保守安全一点的方案，不然有可能导致无法施工或出现意外情况需要改变原来图纸方案的问题，不但会导致施工方索赔损失、价格重新确定等被动情况，而且对工期影响较大，导致无效成本大幅增加及机会成本的丧失；再比如，精装修、展示区及园林景观设计要在设计前确定成本指标并严格执行，因为这些专项工程成本弹性空间很大，对于成本来说就是个无底洞，所以必须加以合理的控制。
3.2制订目标成本并形成体系
合理确定目标成本并严格执行很关键，目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，把目标成本变成可执行的行动计划，作为项目成本管控过程中的指导书，并通过执行结果与目标成本对比，发现偏差，分析原因，制定有效的改进措施，不至于项目成本失控。目标成本应根据不同阶段分别编制目标成本，拍地时应根据项目定位进行项目成本估算，以便了解项目开发成本作为拍地时参考；在项目启动阶段应根据设计方案及技术经济指标等编制启动版目标成本；在施工图阶段根据施工图纸及建造标准等资料制订基准版目标成本作为项目实际建设过程中的成本管控控制目标，各个强控科目标成本无特殊情况均应控制在本目标成本范围之内；在项目竣工备案时应制订预结版目标成本，归集项目建安成本并与基准版目标成本对比分析，并编制建安成本后评估报告，总结成本管控得失并指导后期项目管控的改进方向。
3.3加强管控合同价的确定过程
招标环节对于合同价的确定尤为关键，因此应对招标文件的编制、合同条款的拟订、供应商的选择及预结算审核等环节加强管控；招标文件及合同文本均以规范的格式形成统一的格式条文，并在项目管控过程中发现的问题不断给予补充完善；加强供应商库的管理，不断增加新的供应商入库以便形成有效的竞争；规范及监督开标、清标、定标等环节操作流程；加强预结算审核的质量。
3.4加强变更签证的管理
项目建设过程中建安成本的管控重点在变更及签证，所有变更均应先审批后实施作为强控行为，变更在审批过程中必须预估该变更涉及的成本及不同方案的成本对比以便作出科学合理的决策；在变更审批通过并实施完成后及时办理签证，并同时调整动态成本且随时监控成本变化是否异常。
3.5制订动态成本监控体系
动态成本监控体系是监控建设过程中建安成本变化的有效手段，建安总成本能否控制在基准版目标成本范围之内的关键；每个合同设计变更金额、签证金额、在途成本等应及时更新并在每月月底进行动态成本回顾，对每月动态成本的变化进行说明以便随时跟踪了解即时成本。
3.6编制项目成本后评估报告
在项目竣工备案时编制预结版目标成本，归集各成本科目最终成本，并编制建安项目成本后评估报告，检查投资预期效果和预期成本，总结过程管理的经验，积累建安成本基础数据，分析存在的问题，总结管控过程中的得失，提出建议并应用到新的项目中，为后期项目的开展提供帮助。
4总结
房地产建安成本的管控是个系统工程，需要很强的计划性、目标性及执行力；要管控好建安成本需树立全员成本意识，加强各部门之间事前沟通，尽量避免无效成本的发生；及时引进先进的管理理念及创新管理方式，才能在激烈的市场竞争中保持优势。
作者：温增添 单位：福建华夏工程造价咨询有限公司
