摘要：我国房地产业发展还不够成熟，还存在信用管理重视程度不够、市场集中度不高、房价增长过快等问题。笔者运用种群生态理论，并借鉴国外发达国家发展成熟的经验，分析我国房地产企业种群可持续发展模式。
关键词：房地产；种群；可持续发展
房地产业是国民经济的支柱产业，房地产市场的健康发展关系国计民生，它涉及到国土资源的开发利用和人民大众的切身利益。据统计，1986年全国仅有房地产企业1704家，自20世纪90年代以来，我国房地产企业群体迅速发展壮大，截至2014年底，全国房地产企业已有94197家，平均从业人员已有276万人。房地产业的发展有助于推进我国经济的发展，但是，房地产业发展步伐过快有可能产生通货膨胀，还有可能导致泡沫经济。然而，房地产企业群体如何健康可持续发展尚未受到应有的重视。对此，笔者拟运用种群生态理论，探析我国房地产企业种群的可持续发展模式，为政府制定行业政策和企业管理者制定竞争策略提供科学参考。
1房地产企业种群界定与相关理论
房地产企业指以营利为目的，从事房地产开发、经营、管理和服务活动的企业。种群指在一定空间中同种个体的组合[1]。房地产企业种群可定义为在一定空间范围内，以房地产开发、经营、管理和服务活动为其主要业务的企业群体的集合。种群生态理论主要研究各种环境因素对物种的影响，并解释随着时间、环境改变引起物种结构的变化。其基本理念是：物竞天择，适者生存。国内外学者将该理论运用于多类行业，如新闻、食品、宾馆、建筑、混凝土企业、交通运输、电冰箱、超市等，得出许多有价值的结论，并促进了行业的可持续发展。房地产企业种群与自然界生物种群的演化机理有极大的相似性。因此，笔者运用种群生态理论，并借鉴发达国家发展成熟房地产企业种群演化现状，以期为我国房地产企业种群的可持续发展提出合理建议。
2发达国家发展成熟的房地产企业种群演化现状
2.1发达国家房地产企业种群重视信用管理
我国采用资质等级限制房地产企业的开发范围和规模，而国外发达国家房地产业没有资质管理制度，更加重视信用管理。例如：美国房地产企业做广告很少，现场销售也不做过多推销，服务台上大多只有简单的价格表。若房地产企业出现造假或质量瑕疵等违规、违约现象，政府将面向社会公示其不法行为，并对其进行经济处罚，这样企业信誉就会受到严重影响，从此不再有人愿意与其合作和交易[2]。这种信用管理模式从完善信用监管体系和健全法律制度两方面对房地产企业进行引导，使房地产企业在没有“资质管理”的情况下仍能保持良好的资信。美国的一些房地产企业对客户同样也按信用进行分类，社会信用指数高的客户可以缴纳较低的首付款，甚至是零首付，而信用不好的客户则要缴纳很高的首付款，或者必须一次性付清。美国房地产行业重质量、重信用，这是房地产企业种群发展成熟的一个表现。
2.2发达国家房地产企业种群市场集中度较高
我国房地产企业种群具有行业集中度低、数量多、规模小、竞争力弱的特点。美国、英国、日本等发达国家房地产行业市场集中度较高，例如：美国前三名房地产企业的年市场占有率约为50%，而我国最大的房地产企业万科企业股份有限公司2015年在全国的市场占有率仅为3%。发达国家房地产企业种群市场集中度较高，这是房地产企业种群发展成熟的另一个表现。
2.3发达国家房价上涨幅度较为合理
我国房价上涨的一个重要原因是投资性购房现象严重。一方面一部分高收入家庭购买房子，等升值后再出手，从而导致了房价的上涨，而另一方面又造成大量中低收入家庭购房困难。虽然目前国家相关部门已经出台了相关政策抑制这种现象，但是效果并不明显。在美国，住房政策的主要出发点是中低收入家庭能够买得起房子，高度重视经济适用房、廉租房的建设，房地产业的利润也较低，一般不超过5%[3]。在日本，政府采用交易许可制度，严格管理交易秩序，控制产权数量，当交易达到政府规定的数量，需向有关部门进行申报，许可后方能成交，从而抑制投机性购房现象。发达国家投资性购房现象较少，重视经济适用房和廉租房的建设，价格上涨幅度较为合理，这是房地产企业种群发展成熟的又一个表现。
3我国房地产企业种群可持续发展模式与建议
以上分析表明，我国房地产企业种群发展还不够成熟，与发达国家发展成熟的房地产企业种群相比还有很大差距。我国房地产行业内存在信用管理重视程度不够、市场集中度不高、房价增长过快等问题。为此，笔者运用种群生态理论，借鉴发达国家发展成熟的经验，并根据我国国情，探析我国房地产企业种群可持续发展模式，为政府制定行业政策和企业管理者制定竞争策略提供科学参考。
3.1可持续发展模式
种群生态理论认为，种群间的竞争可以用生态位重叠和生态位宽度来描述。生态位重叠是指两个或多个种群竞争相同资源集合的状态，而生态位宽度是指种群在资源利用中的变化范围[4]。因为环境资源有限，导致某个生态位所能支撑的种群数量有限，不同种群会尝试扩大它们的生态位宽度，因此产生了竞争。研究表明，综合型企业种群占据较宽的生态位，即较宽的目标市场；而专业型企业种群占据较窄的生态位，即较窄的目标市场。随着种群间的竞争，市场不断细分和日趋集中，原来在同一资源空间竞争的企业种群生态位出现分离，从而导致综合型企业种群的死亡率上升、数量减少，形成大型综合型企业种群在局部市场的控制地位。同时，开放的资源空间使专业型企业种群的生存能力得到增强，表现出专业型企业种群的创建率上升，死亡率下降的特征。根据种群生态理论，发育成熟的市场是由少数综合型企业种群和多数专业型企业种群组成，市场集中度相对较高。因此，对于大型房地产企业，应提升楼盘品质，营造良好的企业品牌价值，通过技术创新和管理创新，扩大市场份额和运营规模，最终赢得长期竞争优势。对于中小房地产企业特别是新进入房地产的企业，应发挥自己的专长，充分利用有限的企业资源，开发针对部分顾客群体的特色楼盘或具有本企业特色的高品质楼盘，避免与同类企业无序竞争。
3.2政策建议
政府对房地产企业群体的管理起着至关重要的作用，为房地产企业群体营造一个平等、和谐的生存环境，有利于房地产企业群体的可持续发展。1）政府应将信用管理引入房地产企业资质等级管理中。对房地产企业开发的楼盘进行现场监察和评估，并调查购买者入住后意见，完善信用监管体系，若出现造假或质量瑕疵等违规、违约现象，政府应向社会公示其不法行为，并赔偿购买者经济损失，问题严重时应取消其开发资质，限制其开发楼盘。2）政府应当从政策上鼓励房地产企业开发面向中低收入群体的楼盘。政府应鼓励并在资金上扶持房地产企业开发经济适用房，并从政策上限制房地产行业利润，控制销售价格，从而达到抑制投资性购房现象的目的。房地产行业利润的降低也将减少一些企业跟风进入房地产行业的现象，为行业营造健康有序的可持续发展模式。
4结论
笔者运用种群生态理论，探析我国房地产企业种群的可持续发展模式，并借鉴发达国家房地产企业种群发展成熟的经验，提出适合我国房地产企业种群的可持续发展模式以及政策建议。对于大型房地产企业应采用扩大市场份额和运营规模的发展模式，中小房地产企业特别是新进入房地产企业，应发挥自己的专长，开发具有本企业特色的高品质楼盘。对于行业政策，政府应将信用管理引入房地产企业资质等级管理中，完善信用监管体系，并从政策上控制销售价格，限制行业利润，为行业营造健康有序的可持续发展模式。
作者：王娜 单位：平顶山平煤设计院有限公司
