一、龙岗区房地产市场运行分析
(一)在限购、限贷、一房一价、加息、保障房建设等各项政策持续作用并不断加强的背景下，龙岗区房地产市场发展呈现出新特点。房地产开发投资增长幅度同比明显加大;商品房建设用地供给大幅增加，尤其以保障性住房用地供给增加明显;新建商品房供应规模同比大幅减少;新建商品房成交面积大幅减少，房价涨幅明显;二手房交易规模明显减少。
(二)对于房地产投资方面，龙岗区固定资产投资额达到570亿元。龙岗区完成房地产开发投资176．88亿元，占全社会固定资产投资总额的31．01%，上一年度为130．29亿元，比上年同期增长35．8%，其中住宅开发投资增幅明显加大。住宅、办公楼、商业性用房、其他投资额分别为:112．063亿元、3．74亿元、28．496亿元、32．581亿元。显而易见，龙岗区住宅投资占较大比重。房地产的投资相对上一年度增长了三到四成。关于民心工程的保障性住宅建设规模明显大幅增加。此外，随着政策的完善和政府的大力推进，龙岗区一批城市更新项目快速进行，推动了房地产开发投资同比的大幅增加。
(三)土地市场，随着城市更新的快速推进，城市更新项目土地出让依然是龙岗区商品房建设用地供给的主角。龙岗区有32宗商品房建设用地出让，用地面积87．7公顷，同比增加55．03%，可建设建筑面积322．29万平方米，同比增加58．41%。从出让用途看，居住用地出让最多，有24宗地，用地面积73．2公顷，占商品房建设用地出让面积的83．47%，建筑面积为259．65万平方米。
(四)商品房项目建设明显提速。国家继续加强了房地产调控力度，加大了对闲置土地的处理力度，龙岗区商品房规划报建面积为231．72万平方米，同比增长19．43%。此外，龙岗区加大了保障性住房的建设力度，使新建规划报建面积持续稳步增加。
(五)龙岗区新建商品房批准预售规模同比有大幅的减少。龙岗区批准预售的新建住房面积137．58万平方米，同比减少30．6%，批准预售套数为14，459套，同比减少30．72%。龙岗区批准预售商品房主要以住宅为主，占龙岗区批准预售面积的93．88%。从龙岗区区域范围内商品房供应位置情况看，大部分的商品房销售集中在龙岗区的中心城区地带，占全区商品房预售的七成以上。从深圳市范围看，龙岗区、宝安区是深圳市新增商品房供给的最大的区域，龙岗区占深圳市批准预售面积439．92万平方米的31．27%，商品房批准预售规模仅次于宝安区，但是远远高于其他各区。龙岗区新的房屋预售规模大幅下降，主要是因为进一步加强了对房地产的调控，房地产市场低迷，市场需求逐渐减少。在市场需求减少、政策不断深化的市场环境下，房地产商推盘的积极性普遍不高。另外，龙岗区近几年公开出让土地明显减少，而逐步启动的城市更新项目大部分还处于建设阶段，可上市的新建商品房项目不多。造成大幅下降的主要原因是新建住房批准预售的规模减少。
(六)在房地产调控的政策下，龙岗区新建商品房成交面积同比大幅下降，房价涨幅回落，龙岗区二级市场实现了平稳发展的目标。新建商品房成交面积115．14万平方米，同比减少25．74%，成交套数12，658套，同比减少22．18%。其中，新建商品住房成交面积106．22万平方米，同比减少25．69%，成交套数11，831套，同比减少20．99%。监管政策因素和货币政策因素对房地产的营业额有直接的影响。龙岗区新建商品房成交均价为每平方米15，017元，同比上涨4．26%，从深圳市新建商品房成交均价范围来看，坪山区新建商品房成交均价以每平方米10，882元排在最低，龙岗区排倒数第二位，最高为南山区的建商品房成交均价每平方米35，624元。目前，在持续严厉的调控政策下，龙岗区房价还处于较低的水平，随着深圳特区一体化建设步伐加快，龙岗区域产业结构的逐步完善，区域环境进一步得到改善，越来越多的购房者将会到龙岗区安居置业。
二、龙岗区房地产发展环境分析
当下形势，首轮的产业升级和城市更新已经按照预期目标达到效果。在此过程中，龙岗区也逐步积累了一些经济实力和产业发展的基础。随着城市化进程的进一步加快，城市功能大幅提升，民生项目的大量开工建设，都将为龙岗区的发展增添活力。并且，城市交通、高铁、地铁网络的建立和链接已经基本完成，大运会后的社会经济效益也正在逐渐显现，都将极大地提高龙岗区的发展速度和社会地位。在严峻的政策环境和优越的社会经济环境双重影响下，龙岗区房地产市场在调整中保持了平稳健康发展。
(一)“十二五”规划纲要的实施为龙岗区未来的发展奠定了基础。在龙岗区实施十二五纲要的时期内，龙岗将以经济建设为首要目标，以加快城市化速度和产业转型为推动力。不遗余力地逐步实现龙岗区的低碳生活，创新技术，发展尖端产业，优化城市功能等发展的目标。同时，要以新的理念和创新的思路来规划好龙岗区的发展格局，逐步拉近与其它先进行政区的距离。积极优化区域内的环境，提高居民生活质量。龙岗区争取在完成十二五规划时，发展成为城市副中心。
(二)世界大学生运动会的成功举办，改善了龙岗区的城市形象和地位。龙岗区抓住举办世界大学生运动会机会，以极快的速度推动建设城市基础设施，城市市容和生态环境的大优化，提高市民素质，城市功能提升显著。在龙岗区举行的大运会，大大加快了城市化进程。大运会新城成为新的发展引擎，龙岗区进一步加强城市副中心的战略地位。
(三)龙岗区交通环境改善显著。轨道交通线路的连接，龙岗区距离市中心更近的距离，使龙岗区和特区内紧密相连，形成了半小时通勤圈，经济圈。同时高速铁路的扩建和改造，活跃了龙岗区的建设。龙岗区交通优势明显，已经大大地超越了深圳市的其它行政区。这不仅推动了龙岗区域经济的发展，也使在龙岗区内各行各业的发展得到快速提升。
(四)特区一体化不仅盘活了龙岗区闲置存量土地，优化了生态环境，激发了区域地理优势，还大大地提高了其在整体发展中的地位。特区一体化项目将促进龙岗区在各个领域的发展，以改善居住环境，提高该地区的经济和社会地位。
(五)龙岗区区域合作，有利于扩大空间和产业发展。深圳市龙岗区，是珠三角东部沿海城市圈与香港地区合作的重要领域，是深圳、东莞、惠州接壤地区，是珠江三角洲城市圈和海峡经济区的深圳通道。区域合作，对于龙岗区非常有利，能提高和扩大发展空间，能发挥区域枢纽功能。
三、结语
企业的发展及其价值的体现都脱不开企业所设立在的区域环境，区域环境决定着企业的生存和发展。目前，龙岗区的经济发展状况相对比较落后，限制了房地产的发展，但在特区一体化进程的进一步推进的大环境下，未来龙岗区房地产业的发展空间非常具有潜力。一方面，龙岗区的城市更新项目已经成为商品房建设用地的主要来源，城市更新不仅改善了片区的居住环境，还增加住房供给规模，也是龙岗区房地产开发投资增长的主要动力之一，这也是龙岗区房地产企业求发展的一个重要价值获得渠道。另一方面，龙岗区地域广阔，区域内各类厂房分布众多，但是比较分散，占地广阔，随着龙岗区经济产业的转型，此类企业的搬迁与转型和政府的相关的优惠政策也为龙岗区房地产企业的发展提供了另一个非常重要的价值空间。故而，区内房地产企业要抓控区域内部资源，充分利用区域的外部资源，在房地产业务品种区域资源的基础上作出合理的选择。
作者：李淼焱
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